楼市言论

外来地产大鳄进入杭州能否真正本土化

文/汪鑫尔
作者系杭州钱江潮传播地产事业部

外来地产大鳄纷至沓来，产生新产品格局
2007，房地产进入大开发时代，外来开发商不断进入本地市场。目前已有嘉里、凯德、万科、中海、世茂、复地等外来品牌公司进驻杭州。
面对纷至沓来的地产巨鳄，人们不禁发问：在房产市场一片低迷之时，外来开发商依然坚定不移地进入本地市场，对于本就有限的地产财富空间又带来了新的竞争压力。随着万科·魅力之城、华润新鸿基·万象城、凯德·视界这些外来产品的陆续亮相，在这样的形势下，新产品的格局会真正地适合于杭州市场吗？
注重市场的前期运作
外来房产大鳄们各有各的优势。华润熟悉内地商业环境，拥有整合各方面资源的能力，在运作商业地产方面有着杭州本土开发商无可企及的“牛气”；中海实力雄厚，其实际资本并不亚于号称国内第一的万科，加之其深厚的企业底蕴，在高端产品方面有着得天独厚的优势；而万科作为公认的业界老大，更是拥有着丰富的开发经历乃至面对市场动荡的独特经验，纵使顶着“郊区王”的称号，亦逐渐地展示出其“强者以强制胜”的市场运作手段；而其他企业，虽然没有上述企业这般明显的优势，但是亦有着其各自难以替代的特征。而更加让人佩服的，是外来房产大鳄在前期市场调研中的用心和谨慎程度！他们通常会选择全球知名的策划公司或市场调查公司，例如戴德梁行、仲量联行、HKS等来为他们进行前期的地块调查（不可否认，这些服务公司无论是其服务体系或是市场理论，相比杭州本土的服务公司都有着明显的优势），之后，再与一些知名的建筑规划、景观设计公司等合作，进行产品的研发。
那么通过整合运用这些境外公司，其制造的产品真能领跑地产市场吗？
市场调查结果真的能对产品实现过渡吗
目前楼市的产品格局，就像是多米诺骨牌效应，只是不断复制，并无多大的创新和领先性。实际上前期逻辑性的市场调研对后期产品的影响力会是非常之巨大，譬如香港贝尔高林公司在国内各大城市的景观设计中，无视纬度变化对气候产生的特征，几乎清一色地植入棕榈科植物，试问中国有多少城市的气候特征适合于热带植被？包括日本的景观公司擅用滨水散步道，但真正意义上的滨水人文社区似乎在市场上难以实现；甚至城市的景观特征和区内小品都未能真正结合在一起，随便搞个景雕就当是小品，无视城市的文脉及特征。这些让我们不禁怀疑开发商所做的市场调查是不是只是在走过场；对当地市场调查的结果真能对产品实现过渡吗？发展商并没有将城市的文脉、区块的特征、产品的特征真正地结合在一起，构筑建筑精品。
笔者认为，只有因地制宜，方能打造适合当地市场的产品。实际上，浙商更注重产品细节的打造，整体素质好的项目，表现在每一个细节的完美上，没有细节的完美，就谈不上整体素质的上佳。在大量外来开发商涌入杭州的时候，却很少有结合杭州的城市特征设计的产品。杭州即将步入老龄化城市，我们倡导的“2+1亲情户型”在市场上并不多见，目前这种户型的设计非常适合未来杭州城市发展的特征。2+1户型，又称对门（临门）户型或亲情户型，即由一个独立的二居和一个小一居组成一个单元，实现一家三口与父母长辈同住的心愿。比如两代居（老少居），可以是两代人同住一套住宅，但各自有门进出，拥有独立完整的生活空间。这种组合住宅从居住生活上住得近、分得开，从建筑结构上“拆了墙就是一家人”。一套房子自己居住，另一套房子可以给父母居住，既方便照顾父母又不相互干扰；可以给客人住；也可以年轻时出租出去，利用房租来补贴月供，等父母年老需要过来一起生活时，再收回来给父母居住。因此，这种既可以彻底规避新政策约束，又具有多种使用可能的户型模式，未来有望成为一种购房时尚。要在180平米内的户型内实现三代人的同居式生活模式，笔者认为打造立体式的居住空间方能适合以后的城市居住模式，一个楼梯三个楼层，中间是客厅、餐厅、厨房，上面是老人房，下面是夫妻房和儿童房，才有可能真正实现三代人的共同居住可能。而根据目前市场调查的结果显示，书房、健身房、个人工作室作为消费者最偏爱的功能厅，休闲厅、储藏室、视听室等相对略次。因而在底层功能房建议设置工作室的功能区间，健身房、书房。
因地制宜产品制胜
产品时代的到来，杭州楼市竞争将会越来越激烈，产品将会呈现多元化。未来的楼市，是产品制胜的时代。我们不要一味地迷信外来的开发公司和景观设计公司，我们不要太多的可复制性，我们需要的是整合、再创新，只有因地制宜，楼市资源高度整合，才有可能制胜于未来地产市场。历经时间验证的事物才是真正具有生命力的，做房地产是一个大活儿，却又是一个无处不在的细致活儿。这种细致的全面与周到，是任何一件简单的商品无法比拟的，它遍及市场研究、产品塑造和服务提供等各个运作的环节。因为房地产出售的是生活方式，消费者当然会对以后生活的每一个细节予以极多的关注。发展商只有尽量减少他们在这方面的缺憾，自己才能得到发展，产品能不能经得起市场的检验，只有消费者才有最终的决定权。