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承租人有所租房的优先购买权吗？

案例背景：张某于2005年4月将位于某服装市场的一间店面房出租给王某，双方签订了一份租房协议，约定租期三年，月租金1.2万元。租赁协议签订后，双方各自履行了合同义务，张某提供店面房给王某使用，王某按时支付租金。2006年10月初，张某因自己的生意急需一笔资金，准备出售已出租给王某的店面房。张某在店面房所在的服装市场内张贴了多份售房广告。李某看到售房广告后，即与张某协商房屋买卖事宜。2006年10月底双方达成房屋买卖协议，张某将店面房卖给李某，价款为278万元。李某当日预付定金5万元给倪某。李某支付剩余房款后于11月中旬领取了产权证。王某获知后，即向张某主张优先购买权。张某认为自己已经在服装市场里多处张贴过自己的售房公告，时间长达一个月，王某不可能不知道自己要售房，但王某未做任何答复，因此王某自己已经用实际行动放弃了优先购买权。双方为此争执不下。

《楼市》法律顾问浙联律师事务所戴和平、陈卉律师解答：
对于这个案例，我们先来了解优先购买权的性质。所谓优先购买权，是指依法享有优先购买的当事人，在财产所有人处分财产时，享有同等条件下优先于他人购买的权利。房屋优先购买权是一种法定的期待权，在房屋出卖以前，权利人不能向房屋所有人主张任何权利，该权利能否行使、何时才能行使是不确定的。法律赋予房屋承租人享有优先购买权，只是使其取得了某种期待的利益，即期待将来在房屋出售时可以享受的利益。因此，房屋期待权属于物权中期待权的一种。房屋优先购买权是法定民事权利，是由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利。相对于出租人来说，承租人的优先购买权其实是对他的所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先权，出租人不得将房屋卖给第三人。
　　根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见第118条的规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这两部法律、司法解释的规定，承租人的优先购买权行使期限确定为出售之前的三个月或合理期限内，出租人应当通知承租人自己的出售意图，且出租人通知承租人是法定的义务，出租人应当将租赁的房屋拟出售的价款、出售的形式告知承租人，让承租人在合理的期限内决定是否行使优先权。否则，出租人出售房屋的行为剥夺了承租人具有物权性质的优先购买权，致使承租人没有机会行使权利来对抗出租人与第三人的买卖行为。
在本案中，王某作为承租人享有租赁房屋出售的优先购买权，作为出租人张某在出售房屋时，应当提前通知王某，告知王某优先购买的权利。但张某却没有履行法定的通知义务，损害了王某的优先购买权。即使张某在市场公布了自己将要售房，我们推定王某也知道了张某出售房屋的行为，但张某与李某之间的房屋买卖过程时间仅仅只有一个多月，王某根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见的规定》可在合理的期限内行使优先权，并确认张某与李某的房屋买卖行为无效有事实和法律依据。