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第六次加息

将对杭州楼市影响分析

浙江大学房地产研究中心 杨鸿

假设央行再次宣布调高金融机构人民币存贷款基本利率0.27个百分点，那将是继3月18日、5月19日之后今年的第三次加息。回顾央行历年的利率政策，这是少有的现象。从1995年7月1日开始到2004年10月29日为止，将近十年的时间里，受经济偏冷、内需不足等因素影响，人民币贷款利率一直下调，经过前后9次降息，一年期贷款基准利率从12.06％降到5.31％。不过，从2004年10月29日开始，至今不到三年的时间里，央行加息次数已多达6次。
利率调整是货币政策最重要的手段之一，对国民经济的影响深远而广泛，资金密集的房地产市场自然也会受到一定影响。但是就当下的杭州楼市而言，此次加息所带来的影响不大，原因如下。
一、这不是一次针对房地产市场的加息，不会改变市场预期。
从上半年的统计数据看，尤其是从近几个月CPI指数看，此次加息仍然是针对经济基本面的一次调整政策。这与2005年3月份和2006年4月份的加息背景非常不同。当时是专门针对房地产市场过热，配合“国八条”和“国六条”等房地产调控措施而出台的，加息目的非常明确，传递的信号十分明显。相比之下，由于不是针对房地产市场的措施，此次加息没有传递进一步调控房地产市场的相关信号。加息的信号和警示作用并不在房地产市场。因此，加息不会给房地产市场带来预期变化。
二、从财务角度看，加息带来的实际影响有限。
如果加息不会改变房地产市场的预期，那么加息给市场带来的财务负担很有限。从购房者按揭贷款压力来看，对一般购房者而言，每个月只不过多支付数十元而已，可以忽略不计。从开发商角度看，加息毫无疑问在一定程度上增加了开发商的资金成本，但是在房地产业的利润水平面前，区区0.27个百分点实在是微不足道。只要市场景气继续回暖，资金的流动速度加快，加息不会成为开发商的困扰。所以，从财务角度考虑，加息对房地产市场的影响也很有限，不会改变当下市场的供求格局。
三、加息早有预期，市场已逐渐适应。
由于连续数月CPI指数都比较高，加上股市火爆，人民币存款大幅减少，市场对央行加息的预期早已开始，加息的作用已经被提前消化。从房地产市场来看，2006年有两次加息，2007年之前也有两次加息，如此频繁的加息动作，已经让市场对加息比较适应，或者说市场对加息的反应已经比较平稳了。
四、当前杭州楼市基本面良好，加息不会改变市场走势。
当前杭州楼市正处于回暖期，市场表现量价齐增。在成交方面，今年1-5月份新建住宅和二手房同比均有显著上升，5月份的新建商品住宅成交量高达4544套，创下近两年来的新高；在价格方面，据国家发改委统计数据，4月份杭州房屋销售价格同比增长3.3%，其中新建住宅销售价格增长4.0%，二手住宅销售价格增长3.1%。同时，去年年底以来杭州市的可售商品住宅数量持续减少，之前的供求失衡也有一定缓解。受到需求的强劲引导，土地市场也开始活跃，市场的投资开发也开始增长。当前市场整体调整已基本到位，正逐步回暖中，加息的作用不会改变市场的整体走势。
当然，如果加息导致一些其他后果，例如，导致股市较大回落，那么回流资金对房地产市场将有一定的冲击。我们知道股市和楼市是最主要的两个投资领域，如果大量资金从股市抽离，流入沉寂已久的楼市，楼市的投机将增加，风险也随之加大。同样地，如果未来加息持续进行，基本利率被较大幅度调高，高到足以对供求双方产生明显压力，那加息对市场的影响又另当别论。