楼市专题

2007上半年楼市“大阅兵”

2007上半年楼市大事记
五大政策
八大事件
2007上半年杭州楼市成交分析
2007上半年杭州最具性价比楼盘
2007上半年杭州最受关注区域
2007上半年楼市三大焦点话题
2007上半年杭州土地市场盘点
2007下半年杭州楼市预测

2007上半年楼市大事记

《楼市》记者 鄢懿

五大政策
土地增值税清算
1月16日，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将土地增值税由预征改为清算。《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值。新规定于2月1日起实施。
点评：我国的土地增值税征收办法将从此前的“预征”步入房地产开发成功后的“清算”时代，地价一旦再度在开发期限内飙涨，开发商的囤地和开发成本将大增。新的规定明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。

服务费上调，房产中介打“价格战”
2月1日起，新的《杭州市房屋经纪服务收费管理办法》正式实施，与老的收费标准相比，新的管理使二手房中介费用提高不少。21世纪不动产、裕兴房产、中原地产，这3家名气比较大的中介公司都按照25%的上限调整了中介费用。
但在新的规定中取消了中介费浮动的下限——也就是说，中介费可以“打折”，而且折扣不受限制，规定的调整让中介打起了“价格战”。
点评：中介费的调整让各中介公司实际可收取的服务费用弹性空间增大。品牌比较强，服务比较好，营运成本比较高的公司有比较大的信心按最高标准收取，而仍有相当多的公司为了争取自己的生存空间，或者说为了使自己有竞争力，仍然会按老标准收取。费用上调后，一些品牌公司也开始考虑怎么提高服务水准。
无论如何，上调费用也好，打“价格战”也罢，中介赢得顾客得以生存的根本还是服务水平。

央行第5次加息 房产投资需更谨慎
3月18日起，央行上调了金融机构的人民币存贷款基准利率，并将一年期存款、贷款基准利率上调了0.27个百分点，其他各档次存、贷款利率也都作了相应调整。这是自2004年起，我国进入加息周期以来的连续第5次加息。按当前市场上比例较大的利率下限计算，5次加息以来购房者的还贷成本已经增加了0.5% -11.7% 左右。
点评：第五次加息给市场带来的影响总的来说还比较平稳，但加息不可避免地增加了购房者的负担，一定程度上抑制了购房需求的释放。就短期来说，加息给楼市带来了降价压力。然而，影响短期内楼价走势的因素有多种，且加息并非主要因素，故楼价近期稳步上涨的走势不会改变。不过，加息对中长期楼价的作用可能恰恰相反。加息令购房需求积蓄、延后，减少中长期楼市的供应量，最后有可能对中长期楼价产生推高的作用力。

杭州出租房5月1日起全面征税
《杭州市个人出租房屋税收征收管理实施办法》出台，从5月1日起，杭州的出租房将全面征税。根据该《办法》，房东出租房屋后的一个月内，必须前往税务机关办理纳税登记。纳税人未按规定纳税或进行开具发票行为的都将受到相关规定的处罚。
根据该办法，杭州市根据房屋坐落地划分了五级标准，同时，出租用于居住的房子(包括个人非住房和住房)还要按结构分为高档住宅(面积大于等于140平方米以上的公寓)、一般住宅和其他住宅(农村住宅、非成套住宅及非住房用于居住的)，不同结构不同地段的房子有不同的计税租金收入最低标准。
点评：一直以来，由于私房出租点多面广、隐蔽性强，加上缺乏有效的信息来源渠道和控管手段，出租房屋的税收漏征漏管情况还是比较普遍。根据计划，杭州市个人房屋出租税收综合管理信息系统的第一批用户将是城乡接合部的出租房，税务部门将在乡镇街道等基层设置个人房屋出租管理服务中心，对出租房税收进行管理。随后，市区的出租房也将跟进，直至将所有的出租房纳入管理。如果没有有效的监管方法，这样的规定到最后不免也会流于形式。

杭州住宅实行分户验房
从6月10日起，杭州将对所有未组织竣工验收的住宅实行分户验收。所谓分户验收，就是指住宅验收将挨家挨户验收，即，过去验收单位为幢，如今改为户，以保证每一套交到业主手中的房子的质量都安全可靠。根据杭州市建设委员会颁布的《杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定》(下简称《规定》)，分户检验主要在建设单位进行住宅单位工程竣工验收前。检验小组须包括工程设计、施工、监理等单位，还应包括有关单位专业质量管理人员。已选定物业管理公司的，物业管理公司也要委派专业人员参加。
点评:实行分户验收，对开发商提出了更高的要求，对消费者来说是个利好消息，但对它的质疑也相应存在。不少人表示分户验收的执行主体是施工、建设和监理，他们与开发商是利益共同体，政府主管部门仅是抽验。光靠开发商自觉，验收的真实有效性仍很难得到保证。分户验收只能在一定程度上缓解或减少问题发生，但不能解决所有问题。

八大事件

3月28日杭州地铁开工
2011年12月建成通车
2007年3月28日，杭州的城建史上将刻下值得纪念的一笔——杭州地铁正式开工，杭州人的地铁梦终于走向现实。首批开工工点为九堡东站、滨江站、文泽路站(下沙)等6个站点(包括钱江新城地下空间连接工程3个站点)。根据计划，今年3月、6月、8月和10月分批开工建设各站点：计划于2008年初开始进行地铁的盾构隧道掘进，预计到2010年2月全线隧道贯通，2010年6月轨道铺通，2010年12月全线送电，2011年12月建成通车。
点评：从2005年6月6日杭州地铁建设规划获国家正式批复起，“地铁生活”成为杭州市民的一大重要话题，关于地铁建设的种种新闻都可以成为媒体关注的焦点，所有的房地产项目都希望能与地铁沾边，规划中的地铁已经使许多楼盘的价格与销售业绩一路水涨船高。
今年以来，从杭州地铁1号线30个站点尘埃落定，到现在正式开工，不少楼盘的负责人都表示了地铁会对楼盘增值带来利好，尤其是远郊楼盘，更是将地铁作为楼盘营销的最大筹码，楼市又一次因为地铁而蠢蠢欲动。
相信，地铁的正式开工会让一些站点附近的楼盘也正式成为“开往春天的地铁”中的首批受益乘客。

四季青迁徙，楼市重新洗牌
3月29日，位于杭州东部江干区九堡镇的中国四季青服装交易中心一期工程正式开工。新的中国四季青服装交易中心位于杭州九堡，东接下沙杭州经济技术开发区，南连城市快速通道德胜路和杭州长途客运中心，西依沪杭甬高速公路，北临杭州绕城公路。半径5公里范围内有钱江新城、杭州经济技术开发区、杭州高教园区、江干科技经济园、九堡大型居住区等。整个中国四季青服装交易中心占地面积5200余亩，分为服装交易和仓储物流两块，其中服装交易区面积为2000余亩，新开工的一期项目总用地361亩，共有6幢单体，其中5幢为专业市场用房，1幢酒店式商务用房，建筑总面积为50.49万平方米。
点评：新的中国四季青服装交易中心要建在九堡的消息一出，九堡这个区块带着四季青和大量政府“决战东部”的利好消息从幕后走到了台前，加上地产大鳄在杭州拿地的第一个项目就在九堡，更是为这个区块增加了不少亮点。现在，四季青服装交易中心一期工程正式开工预示着商圈大迁徙的正式起步，迁徙的浪潮带来巨大的商机，九堡的商铺与住宅同时受到关注，并且成为购买的热点，鉴于四季青强大的辐射力，九堡很可能呈现“商先行，房后住”的独特风景。除了九堡住宅、商铺、办公市场面临着新的变革与机遇，对于杭城原有的老市场与整个商圈格局，也将是一次不可避免的重新洗牌机会。

五纵六路综合整治3月底结束
疏通杭州交通经脉
于2006年5月17日开工、总长25.03公里的杭州“五纵六路”(即环城东路、东新路、古墩路、新塘路、绍兴路、湖墅路)综合整治工程近日全面完工。通过对道路平面结构布局、交通标志标线、建筑立面、历史文化碎片发掘等整治整理，如今的“五纵六路”以崭新的面貌、便捷通畅的交通、生态景观、大气的都市形态展示在市民眼前。
点评：“五纵六路”的完美收工，是向正在打造中的生活品质之城献上的一份大礼。和整治前相比，整治后的“五纵六路”大大缓解了交通压力，除湖墅路外，余下五条道路机动车道都增至双向六车道，并设置了环城东路金衙庄人行过街地道、艮山中学人行天桥等设施。
整治同时还增加绿化，美化了环境；挖掘了包括新塘路“春华秋实”、横河公园在内的38处历史文化碎片，并通过雕塑、石碑等方式进行保护。

杭州外资法人银行挂牌
经浙江银监局批准，东亚银行（中国）有限公司杭州分行、汇丰银行（中国）有限公司杭州分行4月2日正式挂牌。这两家银行由此成为我省首批挂牌的本地注册外资法人银行分行。变为本地注册银行的子银行后，它们带来的是品牌信誉、灵活周到的服务和多元化的产品。随着近期人民币零售业务陆续展开，老百姓可在家门口享受银行业的“国际惯例”。
点评：外资银行人民币业务开放以后，营业范围与国内银行不会有太大区别。上述两家分行均已获其总行授权经营全部外汇业务和人民币业务，包括吸收公众存款，发放短、中、长期贷款，买卖政府债券和金融债券，销售个人金融产品、代理保险等。虽然外资银行没有利率优势，但外资银行具有服务灵活的特点，这将使其在房贷业务开展中对客户具备较强的吸引力，这一点对中资银行还是有很大压力。

5月彻夜排队现象再现杭州楼市
4、5月份以来，近年少见的彻夜排队购房现象再现杭州，长长的队伍、帐篷、小板凳……杭州城东、城西、滨江等地好几个楼盘接连出现了排队购房现象。根据杭州透明售房网的统计数据，今年3月份杭州主城区共预定1588套，成交2033套；4月份预定2611套，成交3064套；5月份预定5466套，成交5043套……稳定增长的数据，似乎让人觉得：杭州楼市又开始热了。
点评：对于彻夜排队买房重现杭州楼市的现象，一些业内人士并不感到意外。天阳置业有限公司营销总监石炎表示：4、5月份热卖的几个楼盘都各具特色，属于主流房产品。就拿天阳·金水岸来说，90平米大两房、120平米舒适三房的主力户型，半年后就能交房，这样的高性价比是受到市场追捧的主要原因。加上前两年宏观调控政策，使很长一段时间楼市处于低迷状态。需求方在持币观望，而开发商因为“90/70政策”的出台等一系列因素延缓了楼盘的上市时间，相当于使短期内的供应紧缩。而到了今年，房源供应量增大，同时也刺激了购房者的需求。此外，股票市场的火爆也使得市场购买力增强，一些资金从股市流到了楼市中来。杭州是个宜居城市，房价的支撑点很强，买房的刚性需求很大。

钱江新城未来3年内
最后一块宝地高价出让
5月30日，钱江新城未来3年内最后一块宝地出让，最终击败境内外地产大鳄、以34.9亿元的高价脱颖而出的是由葛洲坝、绿城和杭州康居三家公司组成的联合竞买人。
点评：无论是万科与坤和建设集团联手，以14.5亿元的价格拿下了杭州西溪最大地块35号地，还是绿城与滨江一起拿下创纪录的“全国地王”杭汽发地块，还是绿城与西子的战略合作，越来越多的迹象显示，地产大鳄间的合纵连横已经成为土地市场的一大趋势，绿城也成为拿地最多的开发商之一。
加之今年推出的地块土地出让面积有了大幅增长，随着一些企业的搬迁，市中心的绝版地块也开始面市，加上最近土地市场的持续火爆，土地的价格越来越高，一些地段比较好、升值潜力也比较大的地块面临激烈的争夺的局面在所难免。

半山田园地块开发启动
半山田园地块内的广济路开工，该地块内的路网建设拉开序幕。半山田园地块是杭州市规划的13个大型居住区之一，位于拱墅区，东至笕桥路以东鸡冠山，南邻上塘河与临丁路，西至石桥路，北至半山山麓，总占地面积约224.38公顷。由于背山(半山)面河(上塘河)，自然生态环境较好，按照《半山田园地块控制性详细调整规划》，这里将开发成以居住功能为主导，兼具部分生态旅游功能的城北高品质居住片区。田园地块开发后预计能容纳住户14727户，将有4万多人在那里居住生活。
点评：早在前几年，杭州市就确定了城北“一线两翼”的格局，一线为运河，两翼即祥符区块和田园区块。业内人士指出，鉴于其地理位置和独特的自然环境，田园地块是主城区内难得的风水宝地，有望成为人文、景致“双秀”的杭州北大厅。目前这里已经有通和·都市枫林、祥和人家、星海云庭、中尚·橄榄树、润和·亿城嘉园等多个楼盘，获得了不同的市场反响。

杭州湾大桥全线贯通
6月26日下午3点40分，杭州湾跨海大桥全线贯通。杭州湾跨海大桥北起嘉兴市海盐，跨越杭州湾海域，止于宁波市慈溪，全长36公里，成为目前世界上已建成或在建中的最长的跨海大桥。
据悉，大桥按双向六车道高速公路设计，设计时速100公里／h，设计使用年限100年，总投资约118亿元。杭州湾跨海大桥建成后将缩短宁波至上海间的陆路距离120余公里。计划于2007年11月30日前完成桥面铺装，2008年奥运会前建成通车。
点评：大桥的建设有利于浙江主动接轨上海，扩大开放，推动长江三角洲地区合作与交流，有利于完善长江三角洲区域公路网布局及国道主干线，缓解沪杭甬高速公路流量的压力；有利于改变宁波市交通末端的状况，从而变成交通枢纽，实施环杭州湾区域发展战略；有利于促进江浙沪旅游发展的需要，将对整个长三角地区的经济社会发展产生深远而重大的影响。