楼市专题

2007上半年最受关注区域

《楼市》记者 鄢懿

“眼球”是网络世界滋生出的一个特殊中性词，其本身并不包含褒贬，但眼球指数已经成为衡量受关注程度的重要指标。什么才叫受关注？能够谋杀无数菲林的，能够刊登在头版头条的，能够让人趋之若鹜的……在任何一年，都会有一些区域、一些楼盘因为各种各样的理由引发你的关注，走进你的记忆，那么上半年你记住了谁？

九堡 华丽一转身 无名小辈变明星

在没有电影节之前，戛纳只不过是法国的一个海滨小镇，而现在不同了，它因为电影节而蜚声国际，每年电影节召开的时候那里更是星光熠熠、世界瞩目，它因明星而闪耀。
而说到九堡，在几年前这个位于杭州城东的区块估计根本都没有被开发商及媒体放在房产板块的角度来审视。但从2006年至今，九堡越来越多地被提及，从快速公交线路开通到德胜快速路开通，从杭州客运中心站接近竣工，到地铁九堡东站正式动工，再到中国四季青服装交易中心工程启动，城市东扩的脚步越来越清晰，九堡身上环绕的光环也渐渐多了起来。绿城、滨江、万科、旅游、名城、美达、宋都等品牌房企的争先入驻，更是增添了不少“明星效应”，令业内外对其未来走势充满了期待。

楼盘兴旺 人气兴盛
进入2007年后，伴随着几个楼盘的先行亮相，九堡房产开发人气急剧上升。据不完全统计，万科·魅力之城、绿城·丽江公寓、旅游·红苹果、名城·左邻右舍、宋都·阳光领秀(暂名)等，九堡目前在售和尚待开发的楼盘有13个左右。而且自2006年开始，九堡一直是楼盘卖得最火的板块之一，楼盘销售价格节节攀升，销售业绩更不容小视。已售均价4492元/平方米的晨光绿苑，借多层的稀缺类型，卖到了7500-8000元/平方米。去年10月份开盘均价尚为6300元/平方米的旅游·红苹果，今年1月份再次开盘时，均价已经上升为6800元/平方米，新近开盘均价更是达到了7421元/平方米。
2006年金海·香滨湾三次开盘，均因意向客户太多，采用摇号销售的方式，每次都是当天即销售一空；旅游·红苹果首次开盘，62套房源当天销售一空，之后推出的两期房源，均完成了90%以上的销售率，新近推出的100套杭州首创的X户型，至今已完成92%的销售。
到了今年的4月22日，九堡更是势不可挡，万科在杭州首个独立拿地操作的项目——魅力之城开盘，首次推出的8号、9号楼两幢高层，共计约180套房源，开盘当日受到极大追捧，大雨倾盆也没有浇灭购房者的热情，开盘首日，在推出的181套住宅中，当即被漏夜排队的客户预订了163套，第二天，预订率达到了98%，第三天上午，宣告清盘，创造了一个项目开发以及销售的“万科速度”。
万科·魅力之城又将推出它的第二批房源。名城·左邻右舍将在9月份推出75平方米两房小户型，预计下半年的九堡依然魅力不减。

创业居住型板块显特色
九堡一直以来被开发商定位为“创业型居住板块”，今年3月底中国四季青服装交易中心工程在九堡的正式启动，使九堡的商住热潮再次升温，据旅游房产有关人士透露，红苹果的购买人群中，三成以上是已经或准备在城东、四季青一带创业的。九堡吸引的是创业型人士，自然也需要考虑该类人群的经济承受能力，居住区的总价不应太高。因此，目前在九堡热销的许多楼盘都以小户型作为主打产品。
魅力之城是万科在杭州的第一个项目，一期以89平米的两房和135平米的三房为主，室内空间设计着重于舒适性和实用性，强调拥有更大更多的实用空间。以89平米的两房设计为例，客厅的开间都在4米或4米以上，使会客空间更为敞亮，而主卧的面宽则至少达到3.8米，但绝不超过4.2米，以免造成空间的浪费。实用的户型和合理的总价，加上九堡今后巨大的发展潜力，使许多一次置业者将目光锁定在魅力之城。
除了住宅以外，九堡的商铺也受到了一定的关注，四季青的商人们是这拨市场迁移浪潮中最先行动起来的，但是目前九堡的大多数楼盘的商铺都还远未到售卖的阶段。不过今后九堡商铺热卖的局面已经在业内人士的预计之内了。
可以说，九堡的崛起发力使杭州楼市的格局发生了根本的改变，它的华丽转身不容忽视，它不再默默无闻，它已经有属于自己发挥的舞台了。

滨江 绚烂变脸 房源大户的辉煌再现

在杭州近二十年的房地产发展进程中，滨江板块得一路走来可谓之壮烈。时光向来喜欢将历史塑造跌宕起伏，引人入胜，在市场的“宠儿”与市场的“弃儿”之间，滨江的身份屡经切换，似乎，滨江的天空总那么让人捉摸不定、忽晴忽雨。
上个世纪90年代初，作为和城西的蒋村一同走上房产开发之路的滨江，以未来的前瞻眼光大兴土木，踌躇满志，一股轰轰烈烈的别墅开发热潮风袭而来。然而，历史并没有给滨江一个完美的开局，惨烈的结局是多个建成的别墅项目因为销售情况十分不理想，不得不推倒重来。这第一次，滨江的江湖阴霾沉郁。新世纪的曙光降临大地之后，滨江迎来了它的第二次机会，随着江滨花园、彩虹城、国信嘉园、贺田尚城等一个接一个楼盘的成功，它惊艳的身影吸聚了众多眼球，再度成为市场热点，滨江的天空似乎一片豁然开朗。然而，接二连三的宏观调控侵袭而来，“供房大户”滨江再次遭遇“风雨洗礼”。而2007年，随着众多楼盘相继交付、新上市房源逐渐减少，迈入交付大年的滨江又一次迎来了它晴好的天气，而这一次，人气渐涨、配套渐起、房子旺销，滨江似乎拥有了足够的自信，将这股辉煌延续下去……

旺势销售，滨江一骑绝尘
近几年来，滨江一直是杭州的“供应大户”，2006年1月1日，滨江当时的可售房源为5012套，但到同年6月30日，可售房源却增至6579套，其间新上市的房源达3000多套。
3月28日杭州一期地铁开工，极大地刺激了滨江地铁沿线楼盘的销售行情，而消费需求的大量释放又让行情在滨江区范围内全面铺开，随着交付大年的配套的日益成熟、可居住性不断提高，滨江的楼盘进入了旺势销售期，据杭州透明售房网的数据显示，今年上半年，滨江区块的销售数字在杭州各大区块中一骑绝尘。
3月下旬，两年来一直保持着低速销售的旅游·水印城4号楼开盘，100余套新房源一经推出便成交50%，连其销售经理都称意外。5月12日，在数百人不眠不休提前几天的排队等待中，位于滨江区政府边上、地铁1号线滨和路站附近的端立·中央花城开盘，除小户型外，其余近500套房源几日之内全数售出，销售人员喜出望外。更夸张的数据来自水印城，其2号楼一线沿江房源在6月初以每平方米万元以上的价格开盘，当天便劲销90%以上，创造了销售的佳话。而自地铁开工后，倾城之恋、江南豪园、风雅钱塘的尾房销售之快亦超乎想象，倾城之恋目前仅剩20多套跃层房源，多的时候，江南豪园的月销量超过100套。

天时地利，成就万千宠爱
杭州市“跨江发展”的规划为滨江区的发展拓展了空间，动漫基地的打造、UT斯达康等高科技企业的进驻、休博会主会场的植入，使滨江区俨然有了类似北京中关村的气质，滨江想要的是一个代表着全新居住模式、生活理念与时代创新精神的城市生活社区。而长期困扰着滨江区块发展的，主要是三个问题：一是配套跟不上，二是入住率很低，三是交通问题。与滨江给人的清澈、创新形象相随的，就是滨江的空荡和萧瑟。而现在，随着过江隧道和地铁的相继开通，随着各类公建和其他商业配套的完善，随着一个个楼盘的相继交付，滨江迎来一个入住热潮。据不完全统计，今年滨江开始要交付的楼盘达到17个，包括工信风雅钱糖、现代印象广场、旅游·水印城、浮力森林苑、风情苑、同方·燕语林森、西房·锦绣江南、江南豪园、六合天寓、逸天广场、龙禧·硅谷酒店广场等大量楼盘。
随着众多楼盘的热销，滨江区的可售房源量正急剧减少，截至7月2日，滨江现有可售住宅房源已不足3000套。如果未来几个月，滨江仍将保持旺销势头，那这些房源将会很快消化完毕。与此同时，7月1日到今年年底以前，该区域能够上市供应的房源也将少之又少，在售楼盘当中，除水印城、风雅钱塘、贺田尚城、观邸国际等楼盘可能还会有几百套房源增加外，新上市的楼盘仅海威国际一个项目，700多套房源中估计今年下半年开盘的不会超过300套。钱江房产旗下的彩虹豪庭与水晶城预计将要等到明年初才会上市供应。看来，滨江下半年遭遇新楼供应“真空期”将在所难免。
而在不久前，相关人士透露，位于钱江水晶城边上的滨江公建中心地块有望在近期推出。据悉，这个已经规划数年的公建项目是综合了学校、医院、办公、商业、广场等众多功能的城市综合建筑体，一旦建成将很有可能成为滨江的区域中心。而与此同时，继水晶城破土动工之后，从去年开始拿地的中海、端立、华荣等房产公司也将会从今年下半年开始启动项目。滨江第三轮的开发热潮已隆重启幕，而这第三次，滨江最终能否颠覆都市原有的居住空间模式，在16年的房产江湖之后再锦上添花，还有待时间来检验。但可以确信，今年的滨江，将是万千宠爱的滨江。

桥西 印证“三十年河东 三十年河西”

“三十年河东，三十年河西”，风水轮流转的经典语句是桥西重新回归人们视线的最好说明。拱宸桥，杭州市区的老中心，也是较早形成规模的杭州居住区之一。因为前几年发展相对滞后，桥西的房产也一直不被看好，更没有代表性楼盘出现。
而近几年，运河文化的回归，政府对古运河文化的重视以及运河申遗项目的启动，京杭大运河拱宸段浓厚的历史文化底蕴，直接推动了城北房产的发展。随着运河文化广场、运河景观公园等的陆续规划建设，城北的生活环境进一步改善，居住价值也将大幅提升。而拱宸桥区块旧城改造，特别是拱宸桥桥西区块改建的启动，城北地区的居住环境和文化品位也将得到极大提升。
桥西板块可以说是借着千年古运河的光迎来了它发展的第二春。

回归 证明潜力
2006年，“燕都·春江花”3月19日开始认购，4月初正式开盘；“天山·观澜豪庭”紧随其后展开销售攻势。加上河北格瑞特房地产公司打造的“盛典·苏州”的亮相，嘉实地产进军桥西的第二个项目“宁安园”陆续面市。超级大盘“金正·缔景城”以及“纳帕溪谷”三期继续销售。这一年总建筑面积超过50万平方米的市场供应量使桥西在2006年杭州房地产界显露了一把，并成为一股值得关注的势力，桥西开始回归。
2007年2月13日被杭州盛德房地产开发有限公司拍得的杭政储[2007]4号拱宸桥西R11-1地块占地65.3亩，楼面地价已经达到了5146元/平方米，桥西的潜力得以很好的证明。
而2007年5月份前后开盘的楼盘的集中放量，让人们对它的目光也变得越来越坚定。信步闲庭、嘉泰·馨庭、银树湾、文澜阳光，所推出的房源均以中小户型为主。桥西首发楼盘信步闲庭三期5月份开盘，主力户型90—130平方米，此次开盘已经是它第三次推盘了，从前两次开盘的情况来看，销售情况相当不错，同时工程现已全面结顶，赢得了不错的市场口碑；嘉泰·馨庭主力户型为90—140平方米，此次推出的110平方米的户型做到了两房两厅一卫一花园，均价在8100—8200元/平方米；银树湾项目已经进入施工阶段，户型面积在80—130平方米之间，5月底开盘的时候均价在7800元/平方米左右。桥西渐渐显示出一匹楼市黑马的实力。

未来 宜居之选
作为运河改造工程的一部分，拱宸桥桥西板块也开始大兴土木。桥西板块东起京杭运河、西至通益路(原巨州路)，南起登云路，北至石祥路，规划总面积134.37公顷。规划中这里将新建10条城市道路，其中南北向3条，分别是：小河路、吉祥寺路、通益路(原巨州路)；东西向7条，分别是：桑庐街、桥弄街、吉如街、湖州街、文岚街、花园岗街、昼锦街。目前，宽40米的湖州街已建成，通益路(登云路至石祥路段)已贯通，小河路、吉祥寺路、吉如街、文岚街、花园岗街等也将于今年上半年动工建设。
此外，拱宸桥桥西板块还规划了大型的公建配套——有3所幼儿园、1所72班九年制学校、1所老年公寓、2座农贸市场，还有公交中心站、运河码头、卫生站、银行、邮电局、粮油市场等设施，总公建面积达到9万平方米。目前，九年制学校、老年公寓已快建成；紧邻运河的LOFT文化公园一期、石祥公园即将动工建设，预计在今年国庆节前亮相。
未来的桥西将是公建与住宅功能配套合理、明清风韵与现代建筑交相辉映、商贸旅游与文教娱乐齐全的人居福地；其中，运河天地(LOFT文化公园一期)、石祥公园、小河公园、客运码头——石祥路的景观带等不少项目集中在这一地块。
随着运河二期工程的进行，路网、绿化景观、文化旅游、灯光夜景、安居五大工程的推进，未来桥西价值无限。
今年下半年，凯德·视界和天阳置业拿下的地块都会陆续开工，天阳将延续美林湾的中小户型策略，运河的水景和小区的融合是天然的优势。由此可见，开发商已经看好桥西未来的发展，挖掘运河亲水文化、传统文化，未来的城北、未来的桥西将会是一个宜居的品质之选。