物业税:腰斩房价？
《楼市》记者◎黄克
物业税也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。开征物业税将有利于抑制投资性需求，减少市场上大量存在的闲置房，并稳定政府税收来源。
2007年，前三个季度全国房价再次掀起疯狂上涨的热潮。回顾这四年来的中央调控政策，加息、提高银行存款准备金率的手段早就屡见不鲜了，“国八条”、“国六条”、“70/90”政策等组合拳也是一波接着一波，到底这影响咱们和谐社会大方向的房价问题该如何来解决呢？
事情很快就有了答案，在金秋的10月，本应是“坐收硕果”的楼市开始接受一个个重磅炸弹的考验。
9月底，央行规定申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍。而10月至今，深圳、广州、上海、北京等之前房价涨幅过大的地区，房贷银根紧缩明显，成交量萎缩严重，市场观望气氛非常浓重。
10月23日，国家发改委经济研究所主任王小广指出，目前我国经济进入周期性繁荣的顶部可能出现在明年上半年。由于房价增长过快是影响经济增长稳定和金融危险的主要因素，因此明年价格调控重点将是房价的调控。
10月24日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署第四季度经济社会发展工作。会议表示，四季度将全面落实房地产调控政策，努力控制房价过快上涨。
“调控房地产市场、调控高房价”又一次被坚决列为今后政府工作的一个重点，到底下一步中央还有什么更有效的王牌要打出来呢？……
一只靴子已经掉了下来——贷款购买第二套房的首付和利率提高，而另一只靴子正考验着各方紧绷的神经。
10月12日，《上海证券报》的消息，国家税务总局和财政部已批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。
10月18日，一直在配合国家有关部门进行物业税论证的专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓教授对外透露，有关部门已经在物业税空转阶段积累了丰富经验并总结了一些问题，为了更有针对性地解决问题，物业税有望于明年在部分试点城市进入实转。
11月中旬，建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉表示，国家将加强和改善房地产市场调控，通过有区别的税收和信贷政策抑制房价过快上涨。业内人士分析，包括物业税在内的新税种可能出台。
物业税似乎呼之欲出！而此时的楼市已是山雨欲来风满楼。在中国80%的住房已经私有的情况下，官方关于物业税的任何举动或言辞，都将风吹草动，乃至草木皆兵。
近期关于物业税的讨论，上至业内高管，下至寻常百姓，随处可闻。物业税注定非比寻常，它虽未露面已被赋予了太多的使命，既要为地方政府提供稳定税源，促使其从“土地财政”向“公共财政”转型，又希望以此缩小贫富差距，还指望它能抑制炒房、降低房价。
物业税的影响注定长远而深刻，它不但对于社会生活产生实际的经济影响，而且直接影响着人们对于房价心理的预期。虽然目前物业税的推出还没有一个明确的时间表， 但是其进展对于消费者买房之前的方向定位、买房过程的执行策略和拥有物业之后的持有方式都起着连带效应。
我们不得不提前擦亮眼睛，好好地来理解和认识一下这个万众瞩目的新事物？
截至11月，全国已经有北京、辽宁、江苏等十个省市进入物业税征收“空转”，除最后一步征收环节不执行外，在模拟地区操作真实的数据统计和征收工作流程。}
2008! “深水炸弹”落地时？
《楼市》记者◎金筱
作为第一个以老百姓的不动产为征收对象的税种，物业税被赋予了太多的使命，任何进展都会让市场草木皆兵。而最近国税总局的一个表态将“物业税”这个沉寂了一段时间的话题重新挑起。但几轮“口水战”之后，物业税依旧停留在预备阶段。怎么收？收多少？乃至什么时候收？这都犹如悬空未落的那只靴子，随时挑动着人们的神经……
几度风雨，何时修成正果？
观点一：明年有望“实转”
[上海证券报]：明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行“实转”。这是实转试点，而不是全面征收，作为新税种全面征收还需要人大审议通过。看来，物业税的征收制度已被提上了工作日程。
[网友]：随着第二轮模拟试点启动，物业税有可能明年正式开征，这样将有助平抑楼价。股市“5.30”的教训大家应该都没忘吧？投资房产的哥们，还是悠着点！
观点二：物业税“实转”仍有诸多障碍，近期的可操作性不强
[温来成]（中国人民大学公共管理学院副院长、物业税制度设计研究组负责人） ：
目前开征物业税的条件还不十分成熟，其中最大的障碍就是税收要素的理解。比如纳税人、课税对象、税率、减免税等看法上都有很大的分歧，如果在各方面分歧意见比较大的情况下，强行推行某一税种，效果不一定好。再过两三年，等大家对这些看法趋于一致，或者大部分人都认为条件成熟时，推行会比较好一些。
[钟晓敏]（全国财政学教学研究会副会长、浙江财经学院副院长）：
房地产管理问题和土地出让金缴纳制度是物业税征收两大瓶颈。物业税征收时需要根据房屋性质、面积、价格变化等不同情况加以区分，并随时调整。这就要求物业税征收的一个前提是对全国房源进行彻底普查，并能够提供长期的房屋管理系统，以保证第一时间了解变化了的房屋性质及价格变化等。另外一个更重要的制约因素是土地出让金缴纳制度。目前土地招拍挂制度是以价高者得为最主要的拿地原则之一，规则相对透明。土地出让金则需要开发商在一段集中的时间全额付清。无论土地出让金管理制度怎样规范，土地收益是目前中国城市发展重要财力来源，这是不可否认的现象。
预言：尽管何时开征还没有明确说法，但物业税的征收工作已经提上了议事日程。无论明年“实转”的可能性有多少，6个“空转”城市的加入使人们感觉离这一被业内人士称之为宏观调控“最狠”的武器又近了许多。所谓“落地的靴子不可怕，可怕的是跌落前的那一刻”……
公认合理税率——0.8%
[温来成]（中国人民大学公共管理学院副院长、物业税制度设计研究组负责人） ：
目前空转的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税，而且空转中没有设定起征点。
对于税费的征收标准，依据全国各模拟试点城市的情况分析，中央财经工作领导小组的有关专家已作了测算，认为如果以超过0.8%的税率征收物业税，则可能增加居民的税收负担。
[程选]（国家发改委投资所副所长）：
考虑到首次开征房地产税，因此税率不宜定得过高，税率可能设定在0.3%至0.8%之间。
[易纲]（中国人民银行行长助理）：
物业税的征收将按照“中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市”的原则，因此具体的税率将由各个地方来定，全国不会实行统一税率。
[钟晓敏]（全国财政学教学研究会副会长、浙江财经学院副院长）：
就居民负担来说，如果一套价值40万的商品房，居住人口为3人，税率为0.5％，年应缴物业税为1100元；如果拥有一套价值100万的商品房，居住人口为3人，税率为0.5％，年应缴物业税为4100元。以整个杭州市的人均负担看，物业税的人均年负担在200元左右。
预言：鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家所确定的物业税幅度应该有个比较大的幅度，例如在0.1%~3%之间，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率，决定是否开征或适当予以减免。而0.8%是目前比较公认的平衡点。这主要基于两点考虑：一是遵循国际上低税率的惯例；二是新开征的物业税是以一定比例的房地产评估值为计税依据，由房产所有人按年纳税，这样既不会加重纳税人的负担，又可以使税收“细水长流”。
他山之石
纽约——物业税率最高的城市之一
纽约的税率由市议会确定，2007年一般民宅物业税为12%上下。在纽约市，只有33%的居民拥有自己的房子，这个比例远远低于全美国平均67%的房屋拥有者的数字。纽约市财政局每年根据房屋的价值，按比例向房东发出地产税账单，分月交付。房屋的价格涨，地税也跟着涨。房子所在的区域不同，地产税高低也不一样，相差悬殊。在华人较集中的皇后区，地产税平均每年每平方米大约是20美元。 150平方米的房子，每年要交的地产税约3000美元。若在曼哈顿区，150平方米的房子大约要交8000～10000美元。
能否杀富济贫、平抑房价？
A.普通住房和高档住房的税费会不会不同？
观点一：对豪宅和普通房屋应实行差别税率
[业内甲]：对于自住物业，有的是几十平方米的普通住宅，有的是几百平方米的高级别墅。所以对豪宅应按照比普通住宅更高的税率征收，才能体现社会“公平”。
[业内乙]：普通住宅与高档豪宅的税率是否应有所区别，“居者有其屋”是不应该限制的，要限制的是对宝贵的土地资源的过度占用。对普通住宅和高档豪宅应征收不同税率的物业税，这不是“杀富”，不同税率所表达的将是社会“公平”的要求。
观点二：物业税开征将实行“一刀切”的税率
[刘桓]（中央财经大学税务系副主任）：
物业税一旦开征将实行“一刀切”的税率。因为，房屋的占地面积是固定的，房价的高低已经体现了地价的高低，所以不论是豪宅还是普通住宅按照统一税率征收就可以体现“公平”，豪宅的房价较普通住宅更高，按照同一税率征收，其缴纳的物业税相应也更高。
预言：无论实行怎样的税费，高档住房似乎注定成为打击的重点。在一定力度的打击下，高档住宅的目标市场即将变得更为广阔，部分望“高”兴叹的购房者，有可能在征收物业税之后做出决策，购买降价了的高档住宅，导致高档住宅市场行情看涨。但另一方面，如果物业税的计征标准高巨，高档住宅的养房成本亦将大大提高，那些超出自身经济实力的购房行为将因此得到抑制，所以，高档住宅行情不可能一飞冲天，从长期来看，开征物业税不会导致高档住宅市场的非理性发展。
B.经营性和非经营性房屋是否要区别对待？
观点一：应区别对待，经营用房屋多缴物业税，自己居住用的房屋少缴或不缴。
[贾康]（财政部财政科学研究所所长）：
开征物业税应该是一个长期的市场经济制度建设的通盘考虑，单从抑制房地产泡沫的角度来考虑征收，是远水解不了近渴，因为相关试点短期不可能在全国范围内铺开。当前有关部门不会考虑对非经营性目的的不动产征税，老百姓不必担心。物业税第一步开征的对象是经营性不动产。
观点二：搞经营也挺不容易的，不应区别对待。????????
[网友]：搞经营本来就不容易了，我们不应该成为打击对象吧。再说了，国家要是打击炒楼也应该杜绝在购买阶段，像我们是生活所需啊！
预言：物业税的征收必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。从纳税能力来看，自住物业与经营性物业的性质是不同的，前者是纯支出，而后者则是通过房屋出租收取利润；国家在这方面应该有所考虑，但希望不要把税负转嫁到租房者身上，类似目前向出租房征税，所产生的效用大打折扣。
他山之石
荷兰——对营业用房也搞减免
荷兰中央政府征收的净值税，课税对象包括个人住宅和营业用房。对营业用房有减免规定，在13.1万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税款，减免税额最高不得超过58万荷兰盾。对低收入者以房屋租赁维持生存都给予减税照顾。
印度——出租税负重
印度政府为非自住房的不动产税规定了若干倍率系数，其中包括如果该房被用于出租而不是自己居住，则不动产税倍率系数为200%；如果建房的目的不是为了居住而是用于零售店铺、小型企业办公室等商业用途，倍率系数则为150%。
C.按面积还是按房屋价值征收？
观点一：按面积征收，从大户型开始
[专家甲]：从房屋面积上而言，征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分。国家鼓励90平方米以内的户型开发和消费，不干预90~140平方米房型的开发和销售，但是对140平方米以上的大户型开发和销售却是一直持抑制态度。因此，目前，部分专家认为物业税界定值为144平方米。也就是说，房屋面积在144平方米以上，就属于物业税征收范围；相反，则属于免征范围。
[专家乙]：我比较同意按照房屋面积征收物业税。但同时也发现一个问题：比如一套位于郊区的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小户型住房多交50%的物业税，但是，位于市中心的小户型住房售价可能比郊区的120平方米住房还要高出许多，仅以面积来计算税负是否公平？毕竟，住在郊区的人所承担的交通成本要远远高于住在市中心的人。另外，两个拥有同样住房面积的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五六口人，仅以面积计算因素来计征物业税显然也有缺陷。
观点二、按房屋价值征收
物业税的计税依据，国际上通行的做法是依据房产的市场价值而不是面积。但房屋的价值如何评估却又是一大难题。
[王卫国]（中国政法大学校长助理、民商经济法学院院长）：
物权法出台后还亟须制定一系列相关法律法规，尤其是不动产登记制度等亟待确立，否则房屋的产权不明确，开征物业税就会成为空中楼阁。从这个角度说，尽快健全产权制度，对今后出台物业税十分重要。
[网友]：即使物业税有了健全的产权制度作为基础，对房屋价值的评估依然是一大难题。开征物业税，必须制定出一个明确的评估标准，然后，由专门的机构进行评估。世界上许多开征物业税的国家，都单独设立了不动产税基的评估部门。但是，这种模式我们能够直接复制过来吗？需要成立一个多大规模的评估机构才能完成这一使命？
除此之外，还将面临着一系列非常复杂的现实问题：负责评估的部门能够做到公平评估吗？如何防止评估人员利用权力寻租？倘若税务部门为了超额完成自身任务，会不会借评估之机增加民众的负担？在房产市场价值评估过程中，如果耗费的成本过高怎么办？公众如果对评估结果不认可怎么办？采取何种救济机制让这些人的利益诉求得到满足，使其渴望的公平得到保障？
[网友]：评估过程中的价格变化得比较快怎么办？比如说深圳，五个月前评估的房屋价值现在已经升值50％以上，后期参与评估的显然要吃亏。
预言：去年底，建设部官员称拟对大户型住宅开征保有税。一时间，有关这方面的消息一直受到社会各界的密切关注。可见，国家在落实“90”政策的同时加重大户型房产的税负已成定局。
他山之石
加拿大：100%物业征税
加拿大的温哥华，地产财政的主要来源是地税(物业税)收入，约占总财政收入的58.4%。而温哥华的地税不是按土地面积征收的，而是按物业的总价值(土地和房屋)分别情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。
温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。依据评估总价值征收地税，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，而地税也不相同。对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人等优惠30%至50%。除此以外。不仅100%收税，对拥有两套住宅的人还以高税率征收。
影响力：腰斩房价、冰封投资？
当房子和税收联系到一起，有关话题想不引起争议都不行。2003年初提“物业税”就引发“口水”横飞。国税总局近日的一个表态将这个沉寂了一段时间的话题重新挑起。实施征收的后果如何？对我们的生活究竟有怎样的影响，对楼市又会造成什么样的动荡呢？让我们循着蛛丝马迹查找答案……
焦 点 一 房价
讨 论 房价会不会下降？
猜想答案 理论公式，房价下降49.29%？
可行指数 ★★
疑问：物业税对房价有多少抑制作用
购房者们其实最关心的是，物业税真正出台，对于房价到底有多少抑制作用。前段时间有专家曾经预测，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。他们的理论支持是：在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税等一系列税收。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。
预测：理论公式推理房价要下降49.29%
在这一整套理论中，一些地产研究机构甚至拿出了公式计算房价要下降49.29%。该公式为：地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了(70-1)／70＝98.57%，而表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10%份额据为己有，也有39%以上的降低幅度。
那么物业税的征收真的对房价有那么大的触动吗？
观点PK
正方——物业税有利于降房价
刘桓◎中央财经大学税务学院副院长、教授
征收物业税的关键就在于触动拥有房子的人不急于抛售的心态。如果开征物业税，税率可能高达百分之十几，按揭的话还要考虑贷款利息，这样就会大大减少投资房产的收益，增加保有房子的成本，这种情况下，投资者就会考虑值不值得压那么多资金去买房？因此，这会促使人们心里进行计算，不合算就卖掉了，他可以用钱去做别的投资，这样一来能够改变供求关系，从税理判断、从人的心理判断，它对房地产的影响要远远超过前几次的调控。房价暴跌不是我们的神话，亚洲一些国家、地区都出现过这种很严重的问题，比如日本、韩国、香港等因为房地产泡沫破灭，经济沉迷了好几年。虽然中国房价还在涨，许多地方房价在短短两三年内翻番，需求已被严重透支，有的地方至少透支5年，因此，房价肯定将会随着物业税的开征而回落。
反方——物业税，不为调控房价而生
金育松◎链家地产市场总监
物业税的实施很难直接降低楼市价格，毕竟，它只是诸多制约房地产价格的因素之一。楼价的涨与跌需要综合各种因素才能发挥作用，所以，目前断定物业税的实施一定会降低楼价的说法尚言之过早。现阶段看来即使开征物业税也很难对房价产生影响。因为目前推动房价上涨的主要因素就是投资、投机未受到抑制，倘若这种炒作行为得不到遏制，即使开征物业税也难以阻止房价快速上涨。道理很简单，物业税的多少是由房屋在炒房者手中停留的时间决定的，如果炒房者在良好的预期下，在半年或一年中就转卖成功，物业税与其炒房收益相比依然是可以忽略不计的，尤其是像深圳这样房价5个月涨幅与去年相比超过50%的城市，物业税可能不足炒房者收益的一个零头！
决定房价的涨跌必然取决于市场供求关系的变化，就目前杭州市场来看，刚性需求和潜在需求量巨大，而供应量却受到诸多自然条件与制度限制无法大幅度相应提升，供需之间存在着巨大的潜在缺口。因此，即使物业税在短期内出台，对于杭州的房价影响也有限。
他乡实例：物业税在美国抑制房价或炒房是附带作用
看前文中专家的公式似乎有模有样，但物业税真的会有如此“魅力”吗？空说无凭，实例作证，我们来看看已经有上百年征收物业税历史的美国。在美国民众缴纳的税种中，物业税块头最大，每户每年动辄上千上万上十万美元乃至更高，因物业税是根据个人财产当年的市值比例计算。多年物业税征收下来，社会效果也明显起来，究竟如何呢？
从本质上看，美国征收物业税的第一功能是改善社区环境和服务，提高住户的生活质量，吸引更多的人来本区购买住房。
从实际效果看，地方政府征收物业税尽管也有抑制房价或炒房的作用，但都是附带作用。美国各级政府的政策，大多鼓励人们购买第一套住房，因拥有一套住宅不但是实现美国梦的最重要体现，且有利于人们勤劳致富，安居乐业，有利于社会稳定。也正因为此，征收物业税的目的不是抑制房价或房地产泡沫，而是改善社区服务和环境，提高户主的生活质量。
从宏观角度看，美国抑制炒房的第一政策手段是联邦储备委员会掌控的基准利率，因这一利率对房贷利率有决定性的影响。其次是联邦和地方政府实施多种政策，提升投资性住宅的维持成本。如第一住宅的年按揭资金，可成为个人所得税基数中的折扣，而投资性房产就不可享受这类优待；投资性房产出租所得收入，要计算在个人所得收入中纳税，且在升值后出售，不享受第一住宅25万美元盈利免税的优惠等。
感言：在物业税还未落实之前，美国成熟的物业税机制值得我们认真借鉴，但美国征收物业税主导思维也许会让人质疑：如果我国要把征收物业税的政策目标确定为抑制房地产泡沫，是否真能达到对症下药的效果？因为首当其冲遭受打击的反倒可能是普通百姓购买第一套住宅的需求性，且可能打击中低收入家庭购买自住房的积极性。无论质疑如何，猜想如何，时下为抑制房地产虚火，十大城市正在如火如荼地试行着物业税的“空转”进程，虽然不知道物业税这把利剑何时砍向杭州，也无法预测此利剑的威力如何，究竟这49.29％的下降幅度能实现多少依然是个未知数，但是对于杭州过热的楼市来讲，是非常迫切地需要外力来降降温的。
焦 点 二 土地
讨 论 土地供应大幅减少
猜想答案 土地出让金照收，市场供应依旧 可行指数 ★★★
市场背景：回顾杭州土地市场1-9月土地成交情况，三季度以来共成交54宗住宅用地，共计2316155.4平方米，成交总金额超过300亿元。
自雅戈尔拍出天价地新高以来，杭州的土地市场就被推向了万众瞩目的境地，楼价、地价之间的互动影响，两者的节节高升让楼市引发了一场哗然大波。土地供应、房价走势成为今年夏季以来民众最关注的焦点之一。从引用的背景数据可以明显看出2007年的杭州土地市场是一个高潮迭起年，三个季度以来土地新推可谓是风生水起，各区“地王”频出，甚至有区域的土地价格直逼周边在售楼价，引发了今年夏季以来杭州多个楼盘的“捂盘惜售”，土地市场动态影响了一手楼盘的销售进度，一手房市场促动二手房市场的价格走势。一时间，楼市各界人士都紧盯土地市场的“风吹草动”。
有专家认为：物业税一旦开征，以往在房价当中一次性交纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制，且开发商成本也将大幅度降低。这将有利于遏制为求短期政绩的卖地行为，那么政府会不会控制土地的供应呢？一旦控制对于楼市又有怎样的冲击呢？如此，本期《楼市》特邀业内专家对话物业税VS土地市场，看看碰撞出何种火花。
声音：
土地出让金依然“罩在”物业税头上
章于强◎浙江沃尔德斯投资机构首席分析师
物业税最早提出的动议，是试图改变目前一些地方“寅吃卯粮”的状况。在一些地方，本届政府为缓解财政压力，乐于进行土地交易，其后接任者手中的土地资源变得越来越少，地方财政的收入会越来越趋紧。据不完全统计，中国最发达的几十个城市中，土地批租收入基本上占了地方财政收入的30%以上。
毫无疑问，这样的财政模式没有持续性，弊大于利。因为政府的财政收入过多地依赖于土地，而土地是有限的，当地方政府手头可批的地批得差不多了的时候，那么未来的财政收入流就危险了。到2006年底，全国针对房地产持有所征收的房产税和城镇土地使用权税总计692亿元，仅占地方财政收入来源的3.8%。全社会的不动产数量和价值相对稳定，物业税的税率和征收方式一旦确定，将成为地方政府稳定的财政收入来源。
另外，物业税开征后，在政府增加土地供应时，将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前，地方政府不但财政收入大部分依赖土地，而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后，土地购买者在一次性缴纳小部分的出让金以外，在出让期内每年还要缴纳年租，这具有递延效应，降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨，也在一定程度上抑制了房价的快速上涨。
但是，物业税的推出，并不能改变政府收取土地出让金的现状。就在今年年初，财政部、国家税务总局和国土资源部官员在多个场合不约而同地表示：正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金。这也就是说，目前房地产交易中，政府收取的最大一部分费用，并没有减少。物业税不会为打压房价而设计，税制的设计是为了完善政府财产税体系，所取得的税收是为了增加财政收入，并且用来改善居民的公共生活，与目前的物业费有相似之处。
因此，物业税落地伊始，是地方政府手中多了一样威力可手动调节的工具，但是对于土地市场的供应，物业税并没有太大的影响，因为调控供应量并不是物业税的范畴。
物业税若降低市场有效需求，其对土地保有成本影响最重要
张捷◎杭州朗诗置业有限公司营销总监
现阶段土地出让金在地方财政收入中占到30%以上的比例，也许可以理解为：土地出让金制度会成为地方政府长期坚持的制度。如果取消土地出让金制度，地方政府的财税来源就受到制约；对医疗、教育、基础设施等公共领域的投入可能会相应减少，这会间接影响地方公建设施的平衡，因此政府没有停止土地出让金制度的迹象。那么物业税也可能与土地出让金制度并行。物业税增加了开发成本，也增加了购房者的成本，需求意向会因此减少。当意向影响到市场需求时，地产商预期市场有效需求不足而降低开发动力，这使得供应进一步萎缩，供求矛盾进一步紧张，价格可能会因此继续上涨。
实际上，开征物业税对土地的保有成本的影响才是最重要的，保有成本的高低直接导致增量土地和存量土地所开发出来的房产房价上的较量，也直接影响到未来房产的供应情况。预计在未来3－5年内，房地产公司会因物业税的开征相应调整公司战略，选择尽快消化掉存量土地还是增加新的土地储备；新的机制运行下，土地初始价格降低，政府使用什么方式控制土地价格的哄抬，是否有效地借用资质排名等手段……这些都将直接影响到房产的供应量。假如在物业税开征之前，供应量加大，趁此机会买房是个大好时机。
整体的土地控制跟土地供应的度。要保障一定的供应量但也不能大开闸门，因为有供应量才会有房价的增长。有很多政策会导致楼盘的供应量下降，不一定是开发商主观意愿要捂盘，所以需要足够符合市场需求的量，同时要盘活土地的存量，使得整个土地的供应维持在一定的高位上，才能有明显抑制房价的作用。
焦 点 三 投资
讨 论 房产投资将受冰封
猜想答案 投资积极性将急速减少
可行指数 ★★★
物业税实行无疑对于炒楼有着不小的冲击，一方面物业税可能影响楼价下降，这样使得房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大， “买房出租”的利润会大大缩水，另外物业税的征收也将使得拥有多套物业的投资者背上一笔不小的负担。那么这些在“空转”影响下的投资者究竟最近有何动态呢？《楼市》现场连线……
温州
在市价还算高时，早点把那两套房子卖了
“受不了了，频繁加息、提高首付不算，这又要开征物业税，还让不让人活了？”这位发出感慨的李女士正是上述政策的重点打击对象——温州投资者中的一员。
据她自己透露，1998年她在杭州以不足40万元的总价购买了一套兰桂花园的住宅，2000年底，通过自己的销售人员将该物业售出，售价翻了一番，尝到甜头的她由此开始了“炒房之旅”。
2007年1月，自认为“嗅觉敏感”的她在城西区域购得某楼盘二期一套面积为90多平方米的“二手房”，当时总房价为80万余元，到了6月，随着杭州市房价整体大幅攀升，以及该区域“地王”的产生，使该楼盘二手房价格一路飙升，仅5~6月间，这位朋友所拥有的房产单价就从四位数升到了五位数，于是，两三月内“净赚”超过20万元。
“从此之后便一发不可收，有了这些钱以后加上原来自己的积蓄，我先是在温州买了一套60平方米的小户型，同时又通过朋友的关系跑到北京倒卖了一个经济适用房的‘指标’，接着在南京贷款买了一套三居室……到今年9月，我已经买卖了8套商品房，现在‘手里’还有3套。”李女士说，“原本打算趁着年底到春节的二手房热，把另外两套房子‘高价出手’的，可是谁知道说明年估计物业税出台了，而且都还是在‘空转’的城市，我还得加快‘出手’脚步。这不，上午刚去了趟经纪公司，打算在市价还算高时早点把那两套房子卖了！”
市场反馈:成交环比下降了40%左右
据了解，10月份温州房屋产权交易登记中心日均收件30件左右，环比下降了40%左右。有关中介人士表示，10月份房产交易回落，银根紧缩是一方面原因，还有一个重要的原因就是物业税的隔空敲响。
业内人士分析：温州房地产二手市场的交易活跃，很大一部分是因为投资市场的旺盛，房价的持续走高让许多市民产生了“迟早要买房，晚买不如早买”的想法，于是市场异常活跃，房价越走越高。物业税的隔空运转，给投资市场敲响了警钟，市民开始观望，交易量也就随之下降。
温州大学建工学院副院长石海均表示，物业税的开征意在稳定、平抑房价，直接加大房产持有者的持有成本，对投资和投资性需求的抑制作用较大，能有效降低市场投资需求，平衡自住需求市场的刚性供需。因为“物业税”是以房屋价值为税基的，是随着房屋市值变化而改变的。也就是说，房屋价值如果提升了，则购房者在持有环节中背负的税费也随之上升，若是用于投资用途的产业将使得持有者的利润空间急速减少。
辽宁
房子成了沉重的负担
无独有偶，为了使自己的资产保值的王女士从2003年起购置了4套房子。现在这4套价值翻倍的房子反而成了她的一块“心病”。王女士介绍说，自己当初买房是出于保值的考虑，即便这两年楼市价格上涨已经超出了自己的预期，她也从没想过将房产出手。物业税可能由空转进入实际操作阶段，这4套全部登记在她自己名下的房产无疑将成为自己相当沉重的负担，让她原本坚定的想法发生了松动。
和目前的营业税、契税等交易环节的税种不同，物业税是针对房地产持有者征收的财产税。也就是说，只要房产在持有当中，持有人就必须承担因物业税而带来的持有成本，并且，这种税费并不是一次性收取的，而是贯穿在整个持有过程当中，缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。也就是说房产持有的越多、面积越大，所要承受的税收压力也要更重。“我现在就像站在十字路口一样，”王女士这样形容道，“我准备再观望一段时间，如果物业税真的进入实行阶段，那么肯定会将部分房产出手。”
市场反馈:“空转”一出? 二手市场挂牌量倍增
据顺驰不动产提供的数据，今年沈阳市区内九、十月份五年内次新房的房源量为800套和810套，而8月份的房源量仅为462套。该机构运营部负责人告诉记者，最近一些四五年内的次新房的挂牌量有所提升，特别是辽宁作为物业税空转的首批试点省份，对物业税的预期会让投资者产生投资回报率降低、风险增大的警觉，已经有部分投资者开始“吐房”，将手中的房产转手套现。市场上接二连三的政策出台，似乎让沈阳的投资者提前感受了冬天的寒冷：“本来第二套房贷新政的打击就已经挺沉重了，现在很多人又开始担心物业税，对我们影响确实不小。”
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