60岁之前我养房，60岁之后房养我

以房养老，靠谱吗？
组稿/《楼市》记者◎谢丹
2007年5月，上海公积金中心推出首户“以房自助养老”试点；
10月18日，北京市首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型养老服务机构在石景山正式亮相；
11月5日，《南京市老年人社会福利服务机构综合保险服务方案》出台，一种“以房养老”的新模式出现在该方案中，即在社会福利服务机构养老的60岁以上老人，将产权房出售后，可用房款购买“终身养老保险”，再由保险公司每月提供生活费直至终身……
人这一辈子似乎就和“房”杓上了。年轻时为房子做奴隶，老年后以房子为靠山。房子不仅成了安身“立”命之源，还成了安身“保”命之本。杭州如今的房价已经隶属全国高价房城市方阵，房价的涨幅速度遥遥领先于江浙地区其他城市，据调查在杭州购房者中只有3成左右的置业者能一次性付款，7成购房者沦为“房奴”，其中8成左右的购房者贷款年限都超过20年，也就是说这部分购房者还清贷款的时候业已步入老龄化，一辈子积蓄给了房贷。“30年后，我们靠谁来养老？”“我们的养老金到时还够不够用？”
一份来自杭州市老龄委的数据显示，截至2007年9月，杭州市共有老年人口155.3万，已占到杭州市总人口的17.3%。而老年人口的比例还在不断增加！ 近期国内多个城市爆出了有关房子与养老的新闻，在杭州周边的上海、南京也开启了“以房养老”的先河，似乎一个“以房养老”的时代正大踏步向我们走来，那么杭州又能从中借鉴到什么呢？

一算吓一跳? 没有百万难养老
编者曾经算过一笔简单的账，还真的是不算不知道一算吓一跳：首先我们用一个保守的算法，暂不考虑通货膨胀的因素。假如你准备60岁退休，退休后你每月需花1000元钱，按平均寿命80岁来计算，你将需要：1000×12×20＝24万元的养老金，假如每月2000元，你将需要：2000×12×20＝48万元的养老金。如果你的身体很健康，生活也很美满，活到100岁呢？答案是：活到100岁，每月2000元，你就将需要96万元的养老金！但如果上述计算加上3%的通胀，通过30年的复利，为30年前的2.42倍。我们可以回顾改革开放近30年来，我们的工资涨了多少倍，我们的物价涨了多少倍，数值远远不止2.42倍。
“倒按揭”开启“以房养老”时代？
关键词——“倒按揭”
通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“以房养老”，这种模式专门针对有产权房的62岁以上的老年人，老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取养老金。“倒按揭”后，究竟能拿到多少钱？有消息称，一套百万元房产“倒按揭”后可以领取每个月1万元左右的养老金。
关键人——孟晓苏（中国房地产开发集团前总裁）
孟晓苏是“以房养老”（即“反向抵押贷款”）概念的倡导者。10年前，在他的推动下，我国推出了个人住房抵押贷款业务；4年半前，他又大胆提出以“倒按揭”方式给老人晚年以最有力的经济保障。按照孟晓苏提出的方案，所谓“倒按揭”模式，是指老人可以将自己的房屋产权抵押给专业机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权，类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”，因此也被称作“反向抵押贷款”。投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。以房养老：让“不动产”动起来。
关键法律依据——《物权法》
10月1日我国的《物权法》开始实施，法律中对物业所有权进行了明确界定，另外条例中规定产权70年到期后物业可以自动续期对于老年人长期持有物业做出了保障，也给进行养老抵押的专业机构提供了法律保障。因为在《物权法》实施之前开展“以房养老”的话，基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年，在商品房所依附的土地使用权已经到期的情况下，如果老人还活着，还怎么抵押贷款？而《物权法》的出台正好解决了此忧虑。

焦点区域——北京、上海率先尝鲜
关于房产，10年前曾流行一个关于美国老太太和中国老太太在天堂对话的故事。美国老太说，我奋斗了一辈子，昨天终于还清了住房贷款；中国老太则说，我存了一辈子钱，临终才买了一套房，却还来不及住。于是，受这个故事启发，很多中国人靠贷款圆了住房梦。然而，近来这个故事又有了新版本，这次，美国老太告诉中国老太，在临终前她终于把最后一笔钱花完了，原来，美国老太在62岁时向银行申请了“住房反向抵押贷款”，把自己的房子抵押给银行，每月多了几千美元收入，正是靠着这笔钱，美国老太可以潇洒地去法国旅游、瑞士滑雪，而银行则等着老太太去世，收回房产……
美国老太的新故事描述了一个“以房养老”的美好前景。然而，事情是不是这般美好呢？那么我们不妨来北京、上海这些已经开始尝鲜地区近距离地接触“养老”案例，透过这些案例，让我们一起来看看中国老人们究竟能拿多少钱。

实例证明：
案例一：北京 张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者相抵。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。
案例二：上海 赵女士 62岁，住房面积150平方米，房屋九成新，位置离市区较远。经评估房屋现价80万元。按我国女性人均寿命73.33岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为14年。14年后房屋折损19万元，房屋与土地增值预计24万元，计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息30%（按年息6%计算），按70%计算给付额为59.5万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，赵女士每月可以得到近4000元。

社会反响——“以房养老”叫好不叫座
在全国政协十届五次会议举办的“积极应对人口老龄化”记者招待会上，全国政协人口资源环境委员会副主任郑斯林提到房屋反向抵押贷款的养老融资方式时，表示：“这个办法是国际上通常采用的做法，我个人认为势在必行。”事实上，有很多人和郑斯林、孟晓苏、刘正东的观点一致：“以房养老”值得期待。其理由有二：一方面是计划生育政策的影响，一个家庭只有一个孩子。而今，独生子女一代已经长大成人，“4+2+1”的家庭模式已经出现在人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代不堪重负，很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。另一方面，随着我国医疗保健条件的逐步改善，老年人的寿命越来越长，他们整个晚年的花费也在不断增大。老年人的晚年需要和子女一代的难以承担，构成了一个亟须解决的社会二元矛盾。而“以房养老”的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。???????? 但事实上，“以房养老”并非像“期待”那样令人欢欣鼓舞，而是表现出严重的“水土不服”。广州媒体曾做过的一次调查显示：八成老人不接受“以房养老”，认为这种“用放弃亲情和关爱来换取养老金”的方式并不可取。观念，首先成了“以房养老”的“先天”屏障。大多数老人都希望在晚年有一个温馨、和睦的家庭环境，子孙绕膝，享受天伦之乐。如果老人不顾亲情，办理了“以房养老”，一方面会给人造成“子女不孝”、养老困难的感觉，让子女承受不必要的社会舆论压力；另一方面，极有可能会引发子女与父母的感情、财产危机。采访中，许多老人都表露出类似的顾虑。
《楼市》观点：可以说“以房养老”挑战的是中国几千年流传下来的“养儿防老”传统观念，难度相当大。实际上，道德风险这只是“以房养老”在中国的第一道门槛，接下来依然门槛重重。因此，目前能够接受这种养老方式的只有两类人群，要么是很强势的，要么是很弱势的。强势是指那些很有钱、拥有多套住房的老人，他们不在乎拿出其中一套房来改善自己的生活；弱势的则是那些没有子女亲戚的老人，住房是自己的唯一财产。但仔细想想，强势人群晚年生活质量已经很高，或许没必要再用这种方式。这样看来，可以接受的就只有数量非常有限的弱势人群了。这也可以解释为什么在国内几个城市出现的“以房养老”机构都偏重于家庭结构特殊的家庭，似乎“以房养老”成为孤寡老人和空巢老人的专利。
另外“以房养老”不像在菜市场买菜那么简单，只有买卖双方，它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法制还不健全的条件下，是个极大的挑战。在现阶段我国还没有出台任何相关规定的情况下，实行这种模式，一旦发生纠纷，则会出现无法可依、无规可循的问题。虽然以房养老有很多好处，比如可以让家庭最大的一笔财富的价值流动起来，可以促进老人大胆消费等，我们不能一味地引进“舶来品”，要结合我国现在的国情，毕竟发达国家是“先富后老”，而我国是“未富先老”。
他乡链接
美国：“以房养老”的鼻祖
“以房养老”模式其实是“舶来品”，在我们憧憬中国式“以房养老”模式的同时，我们不妨来看看它的鼻祖——美国是如何操作的？
美国的“以房养老”方式其发展最成熟、最具代表性。虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然还以“以房养老”方式作补充，因而使绝大部分美国老年人在经济上比较宽裕。据说，目前在美国一些地方，类似“以房养老”的做法比较普遍。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。
其一，联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型。其二，由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。其三，是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，属于个人理财型产品，贷款的款额每隔3年便会重估一次。