商品房面积： 捡了西瓜，还有芝麻


俗话说：安家立业。相信每个人，无论生活在哪个地方，哪座城市，都希望自己和家人能够拥有一处属于自己的房子，不必有“推窗见海，蓝风扑面”的开阔，也不必有“把酒临风，绿意满眼”的写意，只是一片温馨的小天地，相信就能够让很多人心满意足。人们往往只有当实现这一愿望的时候，才能真正地感到安定，真正地在自己生活、奋斗的地方找到归属感。

由于在买房的过程中，牵涉到的问题是各方各面的，作为非专业的购房者们往往不由自主地处在了被动的位置。而商品房面积计算问题，是购房纠纷中最为常见的问题之一，也是体现得最为直观的问题之一。特别是现今楼市房价近似于天价，倘若是在寸土寸金的中心地段，那连小数点后一位都马虎不得。许多开发商也往往在面积条款上动手脚，甚至有些开发商明目张胆地将房屋面积缩水，作为消费者，不得不对面积问题加以重视。
商品房面积缩水问题的产生，最根本的原因在于商品房市场的不成熟，包括开发企业开始预售商品房后因市场需求而变更建筑设计方案，工程建设过程中的施工误差、竣工测量中的测绘误差，商品房测量规范中有关公共建筑 面积的确定及分摊原则的理解不一致，测绘作业人员的疏忽以及测绘工作程序的不严密导致计算错误等。
我们从读者热线中听到了这样一个案例：张女士欲购买某开发商开发的期房项目，并与开发商签署了商品房预售契约。在合同中，双方作了如下规定：1. 房屋建筑面积为193平方米（房屋的确切建筑面积在房屋竣工后以政府房地产管理部门测绘、丈量后的结果为准）；2. 每平方米售价9600元；3. 张女士支付定金15万元。
张女士于近期入住后，发现该商品房的实际建筑面积与合同不符，经专业机构测绘之后，该房屋的实测建筑面积仅为182平方米（面积误差比超过了法律规定的3﹪）。张小姐在要求开发商将自己的房屋换成实际193平方米的户型，并且退还双倍定金无果的情况下，起诉至法院。
在商品房面积问题引起的纠纷中，上述张女士所遇到的问题，可以说是比较具有代表性的， 大量的市场调查和研究结果表明，关于商品房面积的纠纷主要集中在计算公用建筑面积之中。

首先，我们先来了解一下公用建筑面积分摊的基本原则：
1. 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积和的比例确定。
2. 为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3. 公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。这个原则简单地讲就是：按面积比例分摊，谁受益谁分摊，分钱不分地。具体可分摊的公用建筑面积有：
大堂、公共门走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、空调机房、锅炉房、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
套内与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，需要在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
不应计入的公用建筑空间包括：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间以及售房单位自营、自用的房屋。

然后，我们介绍一下商品房的销售面积及分摊公用建筑面积计算方法：
1.销售面积
商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和。即：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
其中套内墙体面积的计算中，套内墙体分为共用墙和非共用墙两种，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
2.分摊公用建筑面积
商品房分摊的公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整幢建筑的面积－各套套内建筑面积之和－已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊面积系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑分摊系数
3.防止房屋使用面积缩水
签约及入住时应注意：坚持选择按套内建筑面积计价、面积确认及面积差异处理，以防止开发商在分摊面积上做手脚；坚持要求开发商在交房时出示“房屋实测面积”；认真审查合同附件中关于分摊面积部位、范围的确定。
4.房屋建筑面积计算与房屋权属登记的新规定
主要有三方面：一是要在房屋产权证书附图上注明测绘单位的名称，并明确房产测绘单位将对其完成的房产测绘结果的质量负责；二是要在房屋产权证书上附图注明房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有面积；三是有关房屋建筑面积计算问题，如房屋层高方面规定，计算建筑面积的房屋层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）；房屋屋顶斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。不规则维护物，如阳台、挑廊、架空通廊等，其外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积；与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

第三，几种不计入建筑面积的情况：
1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；
2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；
3.房屋之间无上盖的架空通廊；
4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；
5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；
6.骑楼、过街楼的底层用做道路街巷通行的部分；
7.利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建筑的房屋；
8.活动简易房屋；
9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
其实，有很多情况下，业主们遇到的房屋面积缩水，归根到底是一些不法开发商“玩弄面积猫腻”所致。这是因为，购房者在买房、收房时，都是由开发商提供现成的面积数据。那么如何能让自己“心中有数”？为此，有关专家介绍了自测商品房面积的方法。我们可以利用简单的工具，如皮尺、计算器。根据上文介绍的面积计算原则，通过实地测量、计算得到最为真实的数据。
使用面积的测算：对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2~3cm。
测量位置应在距地面1~1.2m高处。对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应是360－20－2.5×2=335cm。据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm。尺寸误差如果在几厘米之内，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。
如果误差接近或超过20cm，则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房屋使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。各房间（包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间）使用面积之和为住宅总使用面积。