2007年终楼市集结号（1）

集结号响，看2008楼市谁主沉浮！
2007年，是楼市波澜壮阔的一年。中海、万科、世贸、保利、雅戈尔等十数家外来大鳄强势介入杭州，短时间内地价屡创新高，市场向好之时，土地开发成本也呈上行走势，相应的意义上也影射着房地产平台结构的提升。2007楼市这个硕大的舞台上演了一幕幕轰轰烈烈的故事。政策频出，行情震荡，楼市各方在体验和观望中纷纷作出了自己的反应。随着2007年的结束，集结号吹响在楼市的上空，开发商和消费者如何突出重围，在持续的博弈之后回望市场？
本刊记者采撷一年来楼市各领域的重要片段，结合自身思考成就此文，作为对2007这个特殊年份的一个纪念。善于回顾和总结历来是取胜之道，但愿读者能从这一年终盘点中窥见2008年楼市的风云走向。谨以此文抛砖引玉。

楼市“加减法”
2007年的杭州楼市非常的不平凡，活跃程度和变化幅度都是历年之最，异常的“繁荣”打破了市场尘封多年的各项纪录。前三季度的热胀和四季度的冷缩，让不少消费者迷失了方向。
楼市的千变万化在法规、金融、土地、市场四大领域展现得淋漓尽致，它们无不以其特有的方式在做自己的加减之法。住房保障调控止沸、缩紧银根限贷成风、土地拍卖屡破纪录、房源疯抢房价翻倍，让2007的杭州楼市好不热闹。
回顾2007展望2008，我们购房者收获了什么，又失去了什么？ 2007年楼市的波澜壮阔已经过去，我们需要回顾和反思；2008年的扑朔迷离近在眼前，我们必须直面和博弈。所谓前事不忘后事之师，在岁末年初的大盘点之际我们希望通过四大领域的加减法，让您温故而知新。

一、 政策法规
解决购、住房困难，政府“重”招不断
年度总述：要让老百姓安居乐业
　　 “房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市快要出问题了，所以在现在疯涨的情况下，再不抑制住是一定会出问题的。”
——面对2007年楼市的疯狂，连中国房地产市场领袖企业的掌门人王石都发出这样的感叹！志在打造和谐社会的中国政府自然不可能无动于衷。在解决老百姓购、住房困难问题上，政府以政策法规的方式出了不少“重”招。策略上有加有减，最终无非一个目的，就是尽可能多地让老百姓安居乐业。

加法：住房保障、居住权益大力推广
●8月13日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》公布
要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。明确廉租房制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。政府已经将调控重点由“市场”转变为“政府保障”，市场上保障房的供给量将会逐步增加，满足一部分的刚性需求，抑制房价上涨。
●11月30日七部门联合发布《经济适用住房管理办法》
《办法》详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。一方面扩大经济适用房供应对象，使经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接；另一方面规定严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发，以加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。明确规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5年的，在转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。
●10月1日起《中华人民共和国物权法》正式实施
《物权法》明确了个人对财产的拥有权和支配权。在整个《物权法》中充分体现了重视个人资产，并对国有资产做特别保护。该法规的出台不仅对房地产使用年限、业主权益保护等问题进行了改进和加强，而且还深入回答了关于征地拆迁如何补偿，小区车位、车库如何确定归属等公众关心的问题。

减法：打击捂盘惜售，减少开盘次数
●11月7日杭州发布《关于申报商品房预销售计划的通知》
《通知》明确规定11月起楼盘总项目规模在3万平方米以上的，一次性计划申报的预销售面积以3万平方米以上可售住宅房源为单位进行申报；总项目规模在3万平方米以下的，须一次性进行申报。

业内解读：加保障、减障碍是2007年的主策略
住房问题，一直是影响国计民生的重大问题和社会关注的焦点。加保障、减障碍是2007年政府部门的主策略。
浙江大学房地产研究所所长赵杭生一直认为无论是国外的发达国家还是我们发展中国家，老百姓的住房保障既要依靠商品房市场的发展，又要借助政府保障性住房建设的大力推进，两者都要平衡，不能过分依赖一方的发展。他表示从2007年开始的这种泾渭分明的房地产市场新格局，在2008年将全面显现并发展。大部分业内专家都表示，政府2007年在经济适用房、廉租房的举措和大面积地建设推广，对于回调目前已经涨到高峰的房价，规范和稳定市场，作用是不可估量的。业内把这种新格局称为“双核房地产时代”的来临。
2007影响力最大的政策莫过于《物权法》，它的实施被省人大法工委主任丁祖年称为“为公民的合法财产撑起一把法律的保护伞”、“对已购房的消费者来讲，是重大的利好，有利于社会的稳定”。而浙江腾飞金鹰律师事务所主任金鹰提出，《物权法》最大影响在于房屋登记制度、异议登记制度、预告登记制度、登记机构赔偿制度、住宅用地自动续期制度等五大保护制度保障购房者的权益。业内普遍观点：在《物权法》出台实施的连锁反应下，《住宅法》、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。
捂盘惜售是2007年杭州楼市开发商推高房价的一大策略。为了减少开盘次数，调节楼市存量供应，促使房源尽快上市的新政，杭州市房管局出台了申报商品房预销售的新规定。对于业内称之为“3万方”新政的规定，杭州资生顾问的总顾问师黄连友认为，它对楼市供应产生的最直接影响是通行的挤牙膏形式的推盘法行不通了，很多楼盘会将原定为多次的开盘程序合并为一次，而不能通过多次开盘来增加房价，但是从某种程度上说却是延长了开发周期，有些原本打算开盘的楼盘也会因为这个政策不得不“捂盘”，等待工程进度到了3万平方米再集中推出，此举措是有利有弊。

评点展望：
随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。 “住房保障”已然成为“国策”，“经济适用房”、“廉租住房”等这些并不具有新意的字眼，在刚刚过去的一年里在中国楼市得到了空前的强调而显得特别突出。2007年是中国住房制度的第三次变革年，是中国住房保障的十年回归年，住房问题被提升到了前所未有的高度。今年出台的一系列住房政策是继国八条、国六条等调控措施之后，国家开始重新全面梳理房地产调控政策，从笼统的调控到按照属性明确划分保障性住房和商品住房，房地产调控的新逻辑正日趋明朗。
与此同时，在提出保障低收入者有房住的时刻，政府还考虑了如何让百姓住得有保障。中国人也许是世界上对居所情结最深的人群，但也是对自己物业支配权利最少的人群，《物权法》的面世，第一次以国家法律的形式明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。它的实施和推广，我们或许可以少看到些老弱妇孺以消极的方式对抗拆迁的场面，少出现些“钉子户”。

二、 金融调控
限贷、惜贷，针对一批打击一片
年度总述：全年从紧的货币政策
当我们以构建和谐社会为目标，稳定压倒一切的治国思路越来越明确的时候，当美国的次级债危机造成其国家经济、政治极大负面影响的教训历历在目的时候，“要坚持把遏制经济增长由偏快转为过热作为当前宏观调控的首要任务”成为近几年中国经济发展的宗旨便再正常不过了。
在全年从紧的货币政策要求下，央行加强银行体系流动性管理，2007年央行将加法做到了极致，10次上调存款准备金率，6次提高存贷款基准利率，提高二套房按揭首付门槛和利率，银行加法之“狠”可谓历史之最。众多缩紧银根的措施不但让所有商业银行的信贷额度紧缩、可贷空间缩小，再加上今年上半年的贷款增长很快，到了年末，不少银行纷纷表示“已经没有贷款额度”了，老房子按揭贷款、公积金贷款变得捉襟见肘。

加法：准备金率、基准利率、贷款门槛，齐头并进
●2007年中国人民银行10次上调存款类金融机构人民币存款准备金率
2007年1月15日到12月15日，这一年的时间中国人民银行从9％到１４.５％，分别10次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，全年幅度高达5.5％。
●2007年中国人民银行6次上调存贷款基准利率
自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存贷款基准利率6次上调，一年期存款基准利率由现行的2.52%提高到4.14%，共上调1.62个百分点；一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.47%，共上调了1.35个百分点。
●9月27日《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》发布
《通知》规定，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

减法：限贷惜贷政策拒者无数
●12月11日《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》发布
12月11日晚，人民银行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，更为明确地统一了“第二套房贷”的“界定标准”——“以家庭为单位”计算。对于在《补充通知》下发前已经发出，但依据标准跟新政有出入的房贷，有银行人士表示，有可能要求借款人追加首付款比例。凡是从银行贷过款，银行的贷款人信息库就会显示其信息。还清贷款者或者是已卖掉原来贷过款的房子的，他们再买房都被视为“第二套房”。
●8月—12月，杭州二手房源全面遭受限贷危机
继2007年8月份建行浙江省分行暂停二手房按揭贷款后，包括工行、中行、农行、民生、浦发等银行11月都相继收紧二手房贷款。从9月份开始，杭州一些购买房龄老小面积二手房的市民开始遭遇了“贷款难”，而老房子限贷的现象也在大部分城市开始蔓延。当前在杭州各大银行对于1988年前建造的60平方米以下房子一般不放贷，1988后建造的60平方米以下房子一般提高首付，首付成数为4—5成。
●2007年下半年各地公积金管理委员会全面推出房产限贷
浙江省直、嘉兴市、舟山市以及宁波市住房公积金管理中心等2007年内的最后几个月分别对公积金贷款制度进行了调整，收紧公积金贷款闸门。从8月下旬开始，浙江省直住房公积金管理中心暂停对余杭、萧山、富阳等区域的住房贷款申请，对房龄20年以上的二手房贷款也暂停受理。而11月中旬，有关负责人表示年内“蓄水池已无水了”。2007年12月初，宁波市区个人住房公积金贷款最高限额由原来的40万元下调到25万元。

业内解读：抑制了投资性需求，连累普通置业者
随着全年紧缩性货币政策的不断强化，与加准备金率、加息、加按揭首付形成鲜明对比的是投资房、二手房和“公积金”房的减贷。
上调存款准备金率可以在一定程度上冲销国内过剩的流动性。据有关部门测算，上调１个百分点后，可一次性回收流动性近４０００亿元，那么这10次提高存款准备金率，至少回收2万多亿元的流动性资金。对于一个对流动性资金需求极高的市场，这意味着什么？年内连续的加息，每月的还贷额度高增，让很多做了按揭的购房人感觉“肉痛”。不仅是购房者，这些政策对开发商们的影响也很大，上调存款准备金率将迫使银行减少对开发商的放贷，而贷款利率的上升又加重了其财政压力。中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，上调贷款利率会增加贷款需求方的资金使用成本，有助于减少贷款需求，加息有利于合理调控货币信贷投放。货币从紧政策影响最大的从来都是房地产业，现在大家都在讨论拐点问题，房地产的泡沫也正被逐渐挤出去。看来对于高度依赖银行资金的房地产市场，这两大撒手锏加强无疑是个大冲击。
央行对第二、三套房按揭首付门槛提高、利率上调，目的是为了降低银行房贷风险，打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价。而在抑制房产投资的同时，二手房和公积金房贷难的现象的凸现，也让不少中低收入的普通购房者痛苦不已。业内人士认为，在央行连续加息的情况下，银行在全线收紧房贷已成定局，而放贷成本和风险均较高的二手房则首当其冲。可供贷款资金紧缺、放贷资金紧缺的公积金贷款成了不少开发商们的弃儿、购房者的鸡肋。中原地产市场研究部高级经理盛毅认为，收紧房贷对平稳降低目前杭州楼市过热现状是很好的措施，如此严厉的调控手段无疑让投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机、投资性需求。房价也会因为投资者减少而逐渐转低。房贷政策的调整可以把非理性需求的投资人群挡在商品房交易市场大门外面。但这同样也会打击普通购房者的需求，部分中低收入者或是年轻置业人群希望公积金贷款的、期望购买“老、小”二手房的，可能因这些条条框框而无力买房。
评点展望：
银根紧缩政策频出，无论是对于买了房的（在交按揭）还是准备买房的，压力和打击都非常大。2008年元旦起，新的贷款利率将会执行。而2007年多次加息产生的压力，在2008年就要显现出来了。10月份开始，全国楼市都不同程度地呈现出“有价无市”的情况，成交量严重下滑。多数购房者处于观望的状态，而岁末年初的房价都将处于震荡盘整的格局。
业内人士分析，加息在2008年将具有相当强的延续性，加息的影响很有可能会在2008年更多地体现出来。货币调控目的还没达到，因此加息极有可能是明年房贷的主旋律，为了更到位地控制房产的投机、投资，首付比例政策新的一年里有可能会再次调整。购房者们置业、投资要愈加谨慎。