2007年终楼市集结号（2）

三、 土地市场
土地源头调控加紧，拿地成本增加
年度总述：面粉比面包贵现象频现
今年杭城土地市场赚饱了人们的眼球，一时间，土地成了众人口中的热门话题，从绿城滨江联手拿下杭汽发地块，到钱江新城最后一块宅地花落绿城，再到旅游以16亿的惊人价格拍下原金松洗衣厂地块，从雅戈尔的万元地价揭开了杭州频现万元楼盘的序幕。同时我们也发现土地市场门槛高了，竞拍的小企业少了，要土地抵押贷款难了、开发商拿地的资金难度加大。

加法：土地价格、推地量、拿地成本“三高”
●土地市场供应
2005、2006年杭州土地供应相对缩减，2007年土地供应再度放量，全年累计推出91块土地(不包括工业用地)，占地面积合计3930988㎡，较上年增长了76.9%，其中住宅有79块，占地3329707.4㎡，比上年增长了79.8%。住宅保障体系的建立，大量住宅用地的推出也是对这一政策的落实。大住宅土地供应量由于部分2003年推出的土地尚未完全消化，大量土地的推出必将加剧未来市场的竞争程度。
●土地市场成交
伴随供应的放量，成交量也创5年来的新高，共计成交83幅土地，其中住宅72幅，累计可供建筑面积达到8549686.06㎡，其中住宅占总量的81.92%。总体流标率8.79%，住宅用地流标率8.86%。
● 土地市场成交价格分析
　　 近年来，住宅的成交价格均高于土地市场总体的成交均价，但随着住宅用地成交比例的提高，两者的差距在逐年减小。
　　 2007年来，杭州地价标王不断刷新。首先，宁波的雅戈尔以15712元/㎡的楼面地价拿下原浙江工商大学地块，随后的杭一棉地块和东南面粉厂地块又以15588元/㎡和19038元/㎡的楼面价不断打破杭州最高地价的神话。由于土地供应结构出现变化、市场预期不明朗，政府更倾向于推出土地溢价没有完全体现出来的城区外围区域，所以2005-2007年楼面地价出现W形的变动。
●各区域土地成交情况
2007年杭州江干区无疑是主城区土地成交的密集区域，共计成交200.21万㎡，累计可建筑面积达到389.97万㎡。江干区的成交主要集中在下沙板块、丁桥板块，其中下沙板块出让土地100.6万㎡，共成交可建筑面积247.18万㎡，丁桥板块出让土地29.93万㎡，共成交可建筑面积65.19万㎡。下沙出让土地体量都相当大，3宗航母级地块杭政储出[2007]2号、杭政储出[2007]18号和杭政储出[2007]35号分别被南京朗诗、北京金隅嘉业和保利地产等外来知名品牌房产商“擒获”，下沙成为杭州地产大鳄进驻最多的区域。
　　 楼面地价上涨幅度较快的地区主要集中在下城区、上城区和西湖区，这三个区域成交的多块土地位于市中心区域位置，且成交价格多次刷新楼面地价标王，而江干区涨幅不大，滨江区和拱墅区因为所供土地地处边缘，主要集中在西兴、浦沿，所以楼面地价与2006年相比不但未涨反而出现了不同程度的下滑。●2007年1月1日
《关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》正式施行；城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，即大城市由0.5—10元提高到1.5—30元；中等城市由0.4—8元提高到1.2—24元；小城市由0.3—6元提高到0.9—18元。同时，将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围。
●2007年1月24日
国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。
●2007年9月13日
中国国土资源部近日下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大闲置土地，特别是房地产开发领域土地闲置处置力度。值得注意的是，国土资源部要求合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，以缩短开发周期。业内人士分析，此举可能给各地类似“地王”的整体出让画上句号。
●2007年12月
国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。

减法：竞拍的小企业少了、土地抵押贷款少了
土地越来越“金贵”，资金实力较弱的中小地产企业已经分不到市场的一杯羹，从2007年拍地情况来看，拿地者不是上市公司就是寻找资金支持联合拿地，开发商联手已成为趋势，开发商间的较量已不再单纯只是产品，已升级到品牌的竞争。

业内解读:政策频出，还面粉以面粉价
2007年层出不穷的新地王似乎又一次否定了政府的调控。根据业内人士分析，2007年土地价格上涨的原因是多方面的：第一，2005—2006年供求双方的矛盾使得政府推地不顺畅，2007年土地储备不足、产品不足，刚性需求被抑制住了，造成了供求应求的局面；第二，开发商解决融资渠道的问题，对于上市公司来讲，投资人对土地储备有要求，需要利好消息来刺激股市，这使得这些公司不惜一切代价拿地；第三，资金、股市好的情况下，开发商需要找到投资渠道，那就是拿地；第四，从散户的角度来看，投资渠道的不畅，使得从股市里撤出的人去投资楼市，房地产行情居高不下。
对于这一疯狂的态势，政府也十分急迫，加息，再加息，乃至于收紧房贷，各种重拳屡屡出击，希望能够压制这种疯势。2008年新年伊始，最引人注目的就是有关土地的税费政策的连续出台，不仅有新的政策剑指房地产市场，国家对于土地的调控态度坚决。而土地使用税政策的出发点，也正是为了抑制开发企业囤地。对于一些开发商批建用地越大越好的现象，征收土地使用税将提高其使用成本，督促其尽快开发。当然，对于开发商囤地的行为，还需要相关部门的严格执法，税收还只是起到一种调节、辅助的作用。

评点展望：
2008年，是国人心里的一个坎，同时也是世界聚焦的一个点，奥运会之后，是否会带给中国房地产市场一个冲击。
其一杭州土地受到资源的限制，越来越少，其二中央实行宏观调控，从紧的货币政策。在这样的情况下，拿地的开发商对拿地会有所考虑，再加上“39号令”强调，2008年要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。
所以从杭州的土地市场在2008年总体会趋于理性，不太会出现像今年这样高价频频出现的情况。2007年土地的投放量达到了将近7000亩。以这个土地投放量计算，可建筑的住宅面积远远超过杭州市场正常的需求量，因此2008年杭州总体的土地出让会趋于平稳。

四、 房产市场
供不应求、房价高涨
年度总述：楼市飞扬，年末戛然而止
2007年楼市房源供不应求、房价飞速高涨、开发商捂盘惜售、豪宅遍地开花，这些加加减减，让我们感受到了整个市场的疯狂和非理性。

加法：房价涨幅巨大、豪宅不断涌现
●供求关系
根据杭州易居房地产研究院统计，截至2007年12月31日，杭州主城区共计推出商品房（包括住宅、写字楼、商铺）449.54万㎡，与去年相比减少了14.9%（约合78.6万㎡）；杭州主城区共计成交商品房503.1万㎡，与去年同期相比增加了53.95%。
年初开发商推案数量偏少，但是春节这个以往的楼市淡季在2007年度表现稳健，1-6月成交量呈现不断上升的趋势。下半年，虽然供应量继续保持上升的态势，但在多次加息的压力和房产宏观调控政策措施不断出台的情况下，消费者购买回归理性，市场观望氛围浓厚。
●成交量分析
根据杭州易居房地产研究院统计，截至2007年12月31日，杭州主城区共计成交商品房39471套，与去年相比增加了47.15%（12647套）。
经过5月房交会的预热，6月的楼市成交量达到了2007年的顶峰，6月共计成交6532套商品房，约是去年同期的2.2倍。10月以后由于屡次加息的叠加效应购房者的购房热情有所下降，而国家对房地产行业的宏观调控措施进一步深化加剧了市场的观望氛围。
●成交均价
商品房销售均价大体在10000元/平方米以上的价格区间变动。11月份，如新绿园、金基·晓庐、枫华府第等一系列高档项目的大量成交，快速拉升了整个区域的成交价格，成交价格达到全年的最高位14791.33元/平方米。但稍后的12月，近郊中低档产品的大量成交抑制了总体均价的上涨，价格调整至13341.76元/平方米，全年累计上涨36.79%。

-法：供不应求、捂盘惜售
根据杭州易居房地产研究院统计，截至2007年12月31日，杭州主城区共计推出商品房38421套，与去年相比减少了10.45%（4484套）。
2007年推案的密集期集中在4—6月，推案数量达到12217套。7月以后，雅戈尔等企业屡屡刷新标王地价之后，大量楼盘捂盘惜售，使得传统“金九银十”的市场变得冷冷清清，“房交会”成为“房展会”。之后，由于杭州市房管局出台的“3万平方米一次性销售”政策的影响，大量开发商推迟了开盘时间，在12月份形成一个井喷的供应行情，整个12月共推出6303套，与去年同期相比增加了32.72%。
业内分析：多方因素共同刺激楼价高涨
一手住宅市场在经过了2005年、2006年的压抑之后，在2007年得到了释放。除了刚性需求的增加，股市看好也刺激了投资需求的旺盛。2007年住宅供应量并没有大幅增加，市场属于严重的供不应求，于是出现了“不怕卖不掉，就怕没房卖”的大好形势，刺激了不少购房者提前入市，加剧了供需矛盾。
业内人士分析，回顾今年楼市的整体上升，行业竞争带来的土地价格与楼市价格互动促进，2007年是外来大鳄在杭州真正发力的一年，密集的资本和开发力量几乎在同一个时间段里进入杭州，入驻杭州是这些外来大鳄的市场战略，自然引起短期内房、地价格一齐快速上涨的局面。竞争平台的升级很大程度上进一步刺激了市场的反应，包括随之跟进二手市场的非理性加价，导致市场的激进升级。最终造成的结果就是大多数楼盘的市场价值远超实际价值。不少区域的房价对未来2—3年的发展提前透支。中心城房价与紧临板块的互动抬升，主城区域均价近20000元/㎡的梯度作用下，与其无缝相连的板块无疑成为首先受益对象。其中最为典型的则为三墩甚至滨江的腹地区域，价格快速递增至万元左右。这种互动现象并非偶然，在杭州的城市品级和竞争格局已经“满弓”的层面上，产生主城带动周边楼价，而周边区域又反作用力于主城楼价的力学现象。在整体基调逐步上抬与相互作用的环境中，铸成满城尽是万元宅。加上地铁动工的利好消息刺激，对地铁的预期于新杭州人而言，具有巨大的吸引力。以九堡区域为例，2000年的整体均价3500元/㎡达到目前的整体均价10000元/㎡，上涨幅度惊人地高达171%。充分展示了交通枢纽的带动力，而这种地铁效应在未来一定时期内，对于1号线周边的楼盘起到延续带动作用。

评点展望：
从各方统计数据显示，2008年杭州将有大批房源上市，主要集中在城东区域、城北区域与三墩区域，特别是城东的下沙与九堡将是2008年的供应大户，大批房源的上市将缓解楼市的供需状况，有利于抑制房价的过快增长。
2008年外来大鳄们的身影依旧引人注目，随着越来越多上市公司和外地房产大鳄进入杭州，他们开发楼盘的定价体系将对2008年楼市产生一定影响。
2007年下半年政府加快了政策调控步伐，2008年这些政策压力将集中体现，从2008年经济政策框架来看，调控力度主要放在防止经济增长偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变成明显通货膨胀上。购房者还贷压力增加，银行放贷门槛提高，开发商也将做到有计划供应，以抑制投资需求，防止房价过快上涨。在政策的影响下，加上2008年供应量的加大，市场上90平方米以下房源的集中放量都使得竞争压力加剧，房子不可能像2007年这么好卖了。