2008年后市面面观

《楼市》记者◎鄢懿

2008年的到来，在意料之中，但又出乎意料，政策年、调控年、资金紧缺年，拐点论、盘整期，带着2007年楼市的激情洋溢，楼市在辞旧迎新之际戛然而止，虽然岁末年初也有大量房源上市，但观望气氛愈显浓厚。2008年杭州楼市的走势如何？市场会呈现出怎样的态势？还有哪些是值得期待的？


后奥运时代，房地产行情不容乐观
梅杰◎汉嘉地产顾问机构总经理

政策面多方影响供需市场
2008年上半年肯定是处在一个政策的影响期，包括90/70政策以后房源的集中上市，包括按揭政策、银行的紧缩政策，这些政策都让楼市在供需层面发生变化，首先90方以下房源会集中上市，加上3万方起售的政策，开发商捂盘的可能性比较小；供应层面上还有这次土地的政策又非常严格，强调了土地增值税，强调了闲置两年的土地要收20%的闲置费，都会促进土地迅速的供应到市场。
从需求层面看，受政策影响最大的是改善型住房需求的人，现在有两种人是不大受影响的，一种是第一次置业的刚性需求的人，不管怎样还是要买房子，只是原来能买100多方的，现在只能买90方以下的了，原来能买新房的，现在只能买二手房了。还有一类就是超高端的需求，他也不是单纯为了投资是为了资产转移的，他首先考虑投资不动产。最尴尬就是中间阶层，自己有一个90方的房子在住，要换房的时候就要考虑换房成本的问题，原来很多人会换房，是因为房子会涨，自己换下来的房子可以出租也可以卖掉，但是现在楼市不明朗，房价涨得太高的时候，换房会降低他的生活质量，这部分人的需求被打压，所以导致现在市场上140—160方左右的房子是非常滞销的。还有些投资客打压也很厉害，政策调控后，市场上90方以下的房子还是卖得好的，万家花城还是卖得不错的，城市芯宇的小户型预定都不错，但面积再大一点的就比较困难。
再者开发商资金的短缺是一个一直以来的问题，现在运作周期要加快，原来所讲的小批次多批量的滚动开发，原来10个亿的项目用一个亿去启动，现在是不可能的，地块的政策也好，3万方的预售政策也好，资金要求肯定越来越高。粮草紧缺肯定是开发商面临的问题，房地产的上市也很困难，上市公司的表现受政策的影响应该都不会太好。

一个阶段的理性回归，竞争加剧
田雨◎杭州易居房地产研究所所长

2008年细分市场依然存在亮点
在2008年几个细分市场还是很有看点的，首先是高端市场，现在大家都在针对富豪阶层做高端，原来在杭州来讲高端产品就看金色海岸和东方润园，还有一些别墅，对今年来讲高端产品很多，比如说城市芯宇、西溪蝶园、留庄等，明年高端产品的竞争是非常激烈的，跟以往不一样的，竞争的范围大，产品跨度也比较大。
区域来讲几条链很重要，地铁的这条链上的物业还是值得关注的，还有就是庆春路隧道，估计今年年底贯通，贯通的消息对萧山的市新路来讲是一大利好，几条市政的道路信息是值得我们关注的。

2008年调控效果有待观察
国六条也好，国八条也好，2005年、2006年杭州房地产市场的需求被遏制，到了2007年大量热钱从股市里跑出来，需要找投资方向，股市的火爆也解决了部分开发商融资渠道的问题，造成了2007年年中，尤其是7—10月份整个低价、房价有一个暴涨，现在的拐点论我个人认为是前一个阶段暴涨后一个理性的回归而已。
前阶段的土地低价也好，房价也好已经透支掉了，所以2008年观望的态度会持续一定的时间，这个时间也不会太长，最多半年，少则三、五个月就过去了，因为毕竟刚性需求在，而且这个需求遏制不了太多时间，老百姓要买房子，不可能天天捂着钱在等，等到一定程度发现不会那么回事的时候还是会再把他的钱袋子打开。
现在政府从银根上遏制过热的投资，社会福利房（包括经济适用房、廉租房）等政策的出台，将重拳放在廉租房上，这是政府以后的一个方向，出来会对楼市有一个扭转的作用。再者，老百姓消费理念要转，房子是个高端消费品，生产资料是有限的，土地是有限的，这个高端消费只可能是少数人的，多数人还是要靠政府的经济适用房、廉租房，这是社会财富再分配的一个必然的选择。但这些在2008年是反应不出来的。
我个人认为今年的银根紧缩对开发商的影响有多大值得商榷，经过这么几年，开发商都有自己的对策，融资渠道多样化了，尤其是2007年行情好的情况下，开发商已经解决了不少资金的问题，市场上7成的开发商应该不会太受影响。

2008年竞争激烈，开发商修炼“内功”
2008年的房产竞争将会非常激烈，现在的开发商必须要做的几件事情，第一，要真正做产品，开发商以前都是在做形象，其实在国内大一些的公司，走在前端的公司都在做产品，华南板块的开发商起步比较早，他们对产品的户型、配套是非常关注的。像万科这种从华南板块出来的开发商，他们有自己的产品研究中心，自己研发一些产品出来，在现有的建筑规范里它会把规范用透，这是今后杭州甚至浙江的开发商要做的，从形象的营销转到产品营销，老百姓归根结底还是要买房子本身。
第二是售后服务要做好，现在开发商越来越关注这一点，做得好的大公司有一批忠实的客户群，作为目前市场不是很景气的情况下，这个很重要，能减少很多营销压力。今后的市场肯定越来越难做，客户对产品、对服务要求越来越严格。生意越来越难做，核心竞争力的提升是很关键的。“洗牌”房地产界喊了很多年，在市场好的情况下，牌越洗越多，但是像今年一些小的实力不济的公司都拿不到土地，没有产品自然就被市场淘汰，战场从核心城市转到二、三线市场，不注重产品还是走不远。对于大公司来说，资金雄厚，反到不会拘泥于边角料，它的地拿得大，土地成本就会摊地很薄，相反会有一些好的产品好的配套能做起来。

周边板块2008年有戏可看
2008年的下沙会很热闹，几个大鳄间的竞争会将板块做个提升；还有就是丁桥，目前得到的消息显示多家开发商2008年在丁桥都有项目，准备集体发力打造这一板块；再就是明年的三墩，三墩2007年被几个外来大鳄拍走的地块2008年将引发板块热潮；还有就是西溪作为高端楼盘的聚居地2008年也颇具看点。相反滨江是比较冷的，一线江景都差不多了。

2008年后股市楼市，呈现暖色调
汪鑫尔◎紫罗兰品牌策略机构副总经理

“商品属性”向“公共属性”转变
杭州2007年开盘楼盘统计与2008年楼市预测，2007从央行多次提高准备金率、频繁提高利率到近期将坚持十多年的稳健货币政策调为紧缩的货币政策，在结合“9.27”房贷新政与后续的细则。可以说近期楼市复杂多变，楼市观望氛围浓厚，杭州房地产市场进入转型期，杭州房地产业的商品属性正在向公共属性转变，强调“居者有其屋”的公共属性，保证了房地产市场发展的基本面支撑。建设部表示，未来三年内，廉租房和经济适用房投资将呈翻番趋势。
自宏观调控后，90平方米以下的户型开始日渐在楼市占据主流，2007年杭州小户型房源上市量占了总住宅房源的30%，比2006年提高了14%。2008年是新政后地块的上市“大年”，90平方米以下户型要占70%，政策将进一步影响户型供应格局，相对于2007年，今年中小户型供应比重将进一步增加，竞争将异常激烈。相反，大户型高端物业的供应比重将日渐减少，其购买群体主要是二次以上置业者，能承受的价格变动空间更大，市场行情看涨。
2008年的房贷政策应该会趋于相对的平稳，开发商再也不能用少量的启动资金来撬动大额的银行贷款，对目前过热的房地产市场将起到抑制作用，部分开发商将因此淡出房地产市场。
廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品这四种产品将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。
存量房市场呈阶梯状，能有效保证楼市的稳健。与一线城市深圳的楼市出现拐点、楼市量价大跌所不同的是：深圳目前存量房市场供应结构不合理，1.5万元/平方米以下的房源几乎没有，造成许多中低收入购房者无房可买，而杭州目前存量房市场呈阶梯状，从单价5000元/平方米的下沙等城市副中心的低价房到九堡、滨江的万元房，到市中心的高档公寓，风景区的别墅、排屋能满足不同阶层购房者的需求，这样就能保证购房者根据自己的条件来选择房源。从存量市场来看，楼市存量下跌趋势得到遏止，已经从9月底的8255套增加到11月底的10062套，再到12月16日的11727套，存量房市场正呈放大趋势，从而保证楼市的稳健运行。

2008多个板块有待提升
2008年预计将有大批房源上市，将有效缓解房价的过快增长。根据房地产开发周期，一个房地产项目从拿地到变为可销售的房源需要2—3年的时间，这就意味着2008年上市的房源主要是由2004、2005、2006年出让的土地形成的，据统计杭州主城区（不含萧山、余杭）2004、2005、2006年分别出让土地2736.81亩、3364.82亩、3674.75亩，据此推算，2008年将有400余万方的房源上市，主要集中在城东区域、城北区域与三墩区域，特别是城东的下沙与九堡将是明年的供应大户，2008年大批房源的上市将缓解楼市的供需状况。

九堡板块
潜力点 整体规划、轨道交通支撑、供应量大，价格同比高位
关注点 目前板块在售楼盘主要有魅力之城、九月庭院、左邻右舍、红苹果等项目，价格主力区间在9500—11000之间。德胜路、九沙大道、世纪大道经九堡延伸入杭州经济技术开发区和下沙大学城、将城东城西连成一体；杭海路将拓宽至40米，使九堡与未来的城市中心—钱江新城沟通更为快捷；沿江大道的规划将从海宁经过下沙穿过九堡与之江路贯通；而最为引人注目的规划地铁一号线在九堡设有3个站点。
供应量 未来的一年中九堡板块将面临40万平方米左右的商品房供应量，而作为2007年的明星板块，板块内自有的消费潜力早已耗尽，投资消费的比例出现攀升迹象，板块价格攀升较快，但整体地段价值尚无法与滨江相比，价格已出现追赶的势头，不利于板块的健康发展。
机遇 九堡板块良好的规划是支撑板块发展的重要因素，众多知名开发企业的进入也为板块带来更大的发展机遇，但目前板块的价格已经攀升到一定高度，对板块价值的透支可能会影响到未来板块的发展潜力。九堡因为魅力之城的掘起而愈发显现该区块的魅力所在，杭州楼市呈现暖色调,下沙也由此而散发特殊的光泽。
下沙板块
潜力点 钱塘江资源、打造沿江景观大道
关注点 东南沿江居住带，总面积6平方公里。将充分利用沿江生态湿地和景观资源，及地铁一号线的辐射，在沿江建成拥有15万人的大型居住区。众多知名开发企业已经开始入驻，如上海世茂、南京朗诗、北京金隅嘉业和保利地产等外来知名品牌房产等，类似开发企业的进入将成为板块打造成高档居住社区的基础。
供应量 下沙区块2007年出让的四幅沿江地块将在今年陆续上市，不管是1月19日推出朗诗国际还是5月份推出的世茂滨江花园，下沙板块都将显现出更大的亮点。
机遇 下沙板块通过全新的规划定位为沿江大型居住区必将提升区域的整体价值，目前在售项目也普遍得到市场的热捧，已进入尾盘阶段，市场需要步入新一轮的价值提升期，相比其他板块上升空间较大。

三墩板块
潜力点 机遇风险并存板块
关注点 地价高攀，未来供应量大，市场竞争激烈
目前三墩板块开发已经比较成熟，受到周边蒋村西溪及申花路板块的牵连比较大，市场行情也随之波动，预计近几年还将是房地产市场的热点区域。
供应量 2007年三墩土地的供应量达到了前所未有的高点，达到45.08万平方米，以住宅用地为主，可建建筑面积89.80万平方米，为2004年—2006年三年供应量总和的两倍左右。三墩板块2007年土地的成交价格也是出乎很多人的意料，部分地块价格超出了周边在售楼盘的均价，对整个板块的市场价值起到了拉动作用，也为板块内塑造高档居住区提供了条件。
机遇 成交的地块体量都较大，吸引了金地、中海、中天等省内外的大鳄进驻，预计2008年板块的竞争将相当激烈。