“收金”，“压死”房价的
最后一根救命稻草？
《楼市》记者◎谢丹
新年了，这个时候所有的行业都在展望新的一年，因为未来，总是让人难以捉摸。市场是一种综合运动，数据只是其中的“哑石”而已，因此使得憧憬的未来愈加扑朔迷离。所以在新年伊始的时候，《新周刊》以“MONEY 今年讲普通话”一题吹响了2008年新号角，开始探索未来新航向：无论是从“货币战争”到“预警2008”,是否“外资改造中国”或是“紧缩银根”……这些字词无不向我们展示出2008年似乎是成了当之无愧的金融年，万事尤然，地产行业尤其如此,有专家甚至预测今年将成为中国紧缩房产经济元年。以前说起金融政策对房产市场的调控，第一时间跳出来与政策的博弈者无非是开发商们，所以说不管各项税收政策再怎么出台，银行贷款利率如何提高，也不管中央的“三令五申”，对于普通购房者来说这些金融调控总像是“隔了层衣服挠不到痒”，感觉不明显。但是说起如今的房产金融政策影响，却让购房者们有了“切肤之痛”。
金融政策VS地产时代来临
2004年10月29日，中国人民银行调高一年期基准利率0.27个百分点，也是从这天开始了新一轮的货币紧缩，在这以后的三年时间里，人民银行多次提高利率和存款储备金率，但直到2007年12月的经济工作会议，中央才祭出“从紧”二字，在货币的层面上实现一次政策质变。
回顾2007年的房产金融政策不难看出此次的政策对于住房按揭贷款首次进行了细分：对购买首套自住房的居民，贷款首付款比例不得低于20%—30%；而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业用房购房贷款首付不得低于50%，项目资本金比例不到35%商业银行不得放贷…… 一系列与房地产相关的金融政策出台，新年更是传出08银行银根继续紧缩，所以有业内人士称，这是决策层第一次大规模动用金融政策调控房地产业。在房价两度出轨之后，第三轮地产调控终于落地。
紧房市：击鼓传花最后一轮 ？
从紧的货币政策，以及对于房地产的相关金融政策的出台，无疑将房地产从火山口推向了冰川纪，927新政前后，可谓是冰火两重天，而12月的新的政策基调，更是雪上加霜，难道，房地产市场就此步入了“寒冬”？
2007年11月份以来，涨得最凶猛的两大资产市场冷静下来了。房地产市场持续有价无市，股市也连挫一千多点。是一年以来紧缩的宏观调控终于发挥了作用吗？如果是这样，加大紧缩力度的2008年，将会出现房价击鼓传花的最后一轮吗？银河证券首席经济学家左小蕾曾在《新周刊》采访时，对首次提出的银根紧缩政策有多紧表示了自己的看法。
“不能说没有效应，但这不是主要的。”左小蕾并不认为房地产市场属于宏观调控的范畴。宏观调控是调控总量，至于具体的产业和企业如何应变，那是“微观主体”的事。 对于房地产市场过热的问题，左小蕾认为并不是政策方向不对，而是政策没有执行下去。“如果这一轮的房地产政策明年都能落实，比方说经济适用房由政府来控制，购买第二套房的首付、利率增加，那么明年的房价肯定要下来的。”
尤其是近期观测的有关珠三角的楼市格局，深圳、广州核心城市，以及东莞、惠州等前期房价有过快速火飙升的城市，持续维系量跌价跌的市场格局，整个珠三角楼市被观望情绪所笼罩。业内人士不禁发出金融政策终于取得成效，在挤出泡沫之后，价值地产时代重将来临的预言。
“这是一个深受供求关系影响的市场”，21世纪不动产杭州区域分部副总裁叶宏伟这样告诉记者。根据他们掌握的房产交易数据，在目前的所有购房者队伍中，有超过八成以上的购房者是通过贷款购房的，且首付以30%居多，所以如果银行将房贷首付比例从30%提高到40%甚至更高，肯定会大大抑制市民的购房需求。
“金融政策进一步从紧、物业税势在必行，保障性住房形成供应，这些都预示着2008年的房价可能会滞涨。”对于杭州住房需求大，房价上涨空间多，调控在杭无效的普遍说法，叶宏伟并不赞同“保证好经济适用房的需求，低收入人群就不会参与到投资需求来，这时，房价再怎么涨都影响不到这群人，因为居住性的市场政府控制了。”
滞涨房价：加息影响从轻渐重
“又加息了！”这可以算是在2007年里最让有些“审美疲劳”的声音。回顾2007年的中国房地产市场，伴随着调控的声音，房价仍旧一路飙升。但随着央行前不久关于第二套房贷更严厉的细化政策出台以及年内的六次加息，终于在岁未年终，房地产市场不再那么火爆，打折、降价、拐点等诸多令市场降温的声音此起彼伏。
回顾杭州的金融调控政策，从2004年上半年的个税出台，2005年6月出台的两年交易周期营业税，到2006年6月营业税征收时间延长为5年，虽然政策频出，目的也是旨在打压楼市投机，稳定房价，但最后这些金融政策似乎只不过起到的是压抑市场交易流动的作用，经过一段时间的沉默后，一旦市场接受了这些税收额度，销售市场的热情依然会瞬间迸发出来。“所以在这些政策出台后的一段时间内往往会出现房价无减，仅仅是成交量短暂萎缩而已。”云天财富置业副总经理骆俊军认为金融政策中加息和收紧贷款才是真正触动购房者的诱因，“这是因为在购房者角度来说，往往被区分成几种情形，一种是投资投机型，一种是消费型，作为消费型来说，提高一点有限的利息，需求还是在这里，必须得购买的，对他来说是一个考虑的因素，但不是很重要的因素。一般对于有投机心理的人来说，只要贷款利率对他的投资收益影响不是很大，都是可以忽略的。所以政策的出台，首先认为会带来一些冲击，事实上影响非常小。所以当市场接受这些金融调控力度以后，这些政策好像是打压，实际上起到的作用都是抬升房价。但今年的屡次加息，尤其是贷款利率的调整至1.1以后，销售市场明显出现了分水岭，交易量明显下降，从我们的调查来看，萎缩“消失”的成交基本都属于贷款投资、第二套贷款的范畴。”
从近些年我国调整利率的历程来看，1989年1月利率为历史最高点，1年定期存款利率为11.34%，1996年5月开始连续8次下调利率，2002年2月1年期存款年利率调至1.98％，1年期贷款利率调至5.31%。2004年10月开始步入新一轮的加息通道，基本上以每次0.27个百分点的幅度提高利率，至2007年底已连续10次加息。
“自1998年以来，国家开始实行购房按揭贷款制度，如今贷款买房已成为主流观念，其实贷款买房的购房者绝大部分都缺少风险意识，因为前几年我国利率正处于历史性低谷，许多人都认为按揭贷款占了银行的大便宜，而且利息并不高。而自2004年加息以来，每提高一次利率，都增加些许还贷额度，正如‘温水煮青蛙’，多次提高利率之后，每月增加的还款额渐渐沉重起来，如果同期工资增长不多，则对于家庭生活质量影响重大。因此，对于自住需求而言，如果不考虑其他购房因素如房价、通货膨胀、收入等的变化，那么加息必然会减少购房需求，几乎每次加息后都会引起一波提前还贷潮即是明证。”骆俊军如此说道，“对于投资和投机者而言，提高利率同样会增加其投资成本，减少其投资收益。但既然是投资或投机，一般都是已满足了自住需求，即使是提高利率，如果其投资楼市的回报率仍高于投资其他领域，那他们将依然在楼市中淘金，而在目前CPI超过6%的情况下，把钱存在银行贬值的速度很快。比如2006年以前，由于我国个人投资领域过窄，同时股市持续五年在熊市中挣扎，导致很多投资者涌进房地产市场；但2006年开始的这一番股市热潮，黄金市场的热浪更是聚集了不少投资者的热情，当加息影响到对楼市的投资收益远低于股市以及其他投资渠道的时候，那么投资客绝对会从楼市撤资。”
政策趋紧：房产泡沫将被挤破？
摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇一直出言谨慎，而且对中国经济增长一向抱乐观态度，但他在最近的一篇研究报告中指出，目前全世界三分之二的国家和地区或已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫，房地产市场出现泡沫的地区包括中国、澳洲、英国、韩国等。中国收紧银根加上预期美联储的货币政策正常化两个因素，对资金的流入可能造成致命影响，使中国房地产市场看似接近爆炸的边缘。
央行一再紧缩银根、地产商大步流星、经济学家不断质疑，中国房地产市场表现出奇异的诡秘景象，有专家点破其中微妙：因为这个泡沫要不断吹下去，破不得也破不起。易宪容曾撰文指出，“在这次宏观调控中，尽管房地产业关注的方面，如对土地整顿、对房地产企业的信贷收紧，但房地产在这次宏观调控中所受的影响并不是领头羊。国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济。”
对比两年前，2007年年底的楼市正在降温是不争的事实。一面是北京、上海楼市“有价无市”的局面愈演愈烈，一面是深圳、广州部分楼盘的价格回调，已然连续上涨了三年的房价出现了明显的松动，销量也在锐减。面对其他城市的波动，杭州也未予幸免，比如前几期销售异常火爆的一些楼盘，在最近的新推出房源去化速度就慢了许多，很多杭州开发商对2008年房价的预测也开始不像往年那样一致喊涨。
浙江沃尔德斯投资首席分析师章于强分析说：“一直以来，房地产都是‘政策市’。2007年，一直备受各界质疑且略显“温柔”的调控政策终于显示出应有的凌厉效果。在此之前的货币政策，官方表述为‘稳健’，那是上世纪90年代末亚洲金融危机之后，为了恢复经济活力，拉动内需而制定的。过去一轮的稳健政策效果显著，到现在我国经济已经进入上升周期的轨道。房价、股市和CPI都一去不回头。从消费者角度来看，虽然银根紧缩后必然带来的是增加购房成本，消费者可能放缓其购房步伐，但此次紧缩幅度有限，可能会心理影响大于实际影响。至少短期来讲，对新年伊始的市场需求影响不大，对房价的影响也不会很大。利率上升，由于消费者的购买欲望会降低，资金也存在着从房地产市场流向银行的趋势。因此，整个房地产市场将形成一方面开发商开发成本增加，另一方面市场需求降低的状况，从而达到挤压房地产泡沫的目的。”
面对金融政策的收紧、市场压力的加大，2008年的房地产市场似乎有一场“大博弈”。加息给中国百姓带来最直接的好处就是存款利息的增加。但对购房消费者来说，加息会增加成本。一方面，对已购房者来说，加息增加了他们每月支付的购房成本，挤占他们的日常消费；另一方面，对潜在的购房者来说，购房成本的增长，又会减弱他们进入市场的欲望。特别是由于我国信贷消费刚开始，购房者从没有体验过利息波动对个人消费的影响，如果利息的波动，尤其是利息上升幅度较大时，消费者购房支出陡然上升，会导致潜在消费者对购房欲望的减弱甚至停滞。这样，在某种程度上是会抑制一部分普通消费者的房产需求，此次利率的上调肯定会对房产需求者的心理产生影响，市场将出现短暂的观望态势。
另外由于央行的频繁加息不仅给房产投资者造成了投资成本的上升和投资风险的增加，更是让投资者产生未来再度上调利率的心理暗示。因此，此次利率上调对房产投资者特别是对部分持有多套房产进行投资的人群会释放部分手中房产来缓解投资的压力和风险。加息会使投资收益明显下降，促使一部分投资者进行出售，从而大量增加二手商品房的供给量，也许这样对抑制房价也将有不小的贡献。
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