望、闻、问、切  直击“退房”强冷空气

《楼市》记者◎金筱

经历2007年的暖冬，2008年的第一次强冷空气多少让人有些措手不及。而同样在2007年大红大紫的楼市最近也遇上了一道强冷空气——退房。这对于新年伊始成交量就急剧下跌的楼市来说无疑是雪上加霜。

望
不到3个月退房312套
杭州市房管局透明售房网“解除合同注销备案公示”栏目显示，自去年11月开始，杭州主城区有退房记录的房源达到了229套，其中去年11月份65套、12月份96套，而今年1月份到截稿日（18日）已达68套。据此退房速度，本月退房房源或将超过100套。
区域上，退房量最大的为江干区，达到96套；上城区29套，滨江区25套，下城和下沙开发区均为12套，西湖区44套，拱墅区8套；退房最少的是房源供应量也少的之江开发区，为3套。而杭州市余杭区去年10月份以来，退房量已经达到83套，其中，这个月到截稿时退房量也达到了33套，甚至超过了最近余杭区某几天的日成交量。
另外，记者在“解除合同注销备案排名”中看到：排名前三位的开发商不乏杭城的知名企业，次数也分别达到了111、81和57次。

闻
天津——楼市“退房音”又现
新年伊始，天津市区某楼盘也传出了有人退房的消息。众多楼盘负责人表示，从去年11月份之后，的确出现了购房人退房的现象，但是，这一现象只是个例，还没有形成风潮。他们认为，尽管楼市近期不大景气，但是从全国范围看还没有明显的下跌趋势出现。楼市未来的走势在今年的4月或5月能见端倪，而到奥运会结束以后才能看出明显的趋势性变化。

广州——退房率节节上升
广州市去年9月份拿到预售证并销售的楼盘中，有退房的占22%；到了去年10月、11月，拿到预售证并销售的项目中，有退房的占28.6%，比9月份增加了近7个百分点。其中，海珠区一个楼盘的退房率更是高达35.9%。

南京——团退成风
在南京，2007年12月期房退房名单显示，共有124套期房退房销售，其中“团退”的身影占了大半。许多楼盘遭受退房的主要原因是单价高、户型大，如按央行二套房标准计算，无论是首付还是贷款，对购买人的资金实力均是巨大考验。

问
退的都是啥房？——投资性、大户型房源是大头
记者在杭州市透明售房网上看到，有退房记录的楼盘大多是投资性比较强的商业项目，如世贸丽晶城、杭州国际商务中心(暂定名)、凯恩西湖金座、十六街区等，有同一个客户退掉好几套房的记录，这明显是投资客所为。与此形成鲜明对比的是，住宅楼盘一人退多套的情况很少。特别是郊区楼盘，有退房记录的大多是一些定位自住的平民楼盘，如荷塘花苑、北秀蓝湾花苑等。
另外，从相关途径了解到，住宅楼盘退房中大户型占据极大的比例。专家认为，加息等一系列的政策让短期投机客的利润挤到了冰点，很多投资客纷纷转嫁自己的投资方式。再加上，有国家拟对大户型住宅征收保有税的消息不绝于耳，面积大、总价高、大户型出手难问题在一段时间内难以缓解。业内人士预测，政策的导向将使大户型开发与投资逐步萎缩，小户型成为投资者重点考虑的物业类型。

切
祸起“新政”
与去年下半年杭州楼市退房现象频繁发生的原因截然不同。随着央行不断加息、提高第二套房首付比例等政策的实施，以及“2008年货币政策从紧”基调的确立，楼市观望气氛浓厚，不少购房者停滞买房步伐，而很多已经签订合同的有房一族，因按揭压力加大、预计收益空间不大等原因，纷纷选择退房。
一位最近为退房事件忙得不可开交的开发商向记者大吐苦水：“要退房的客户大部分是因为银行按揭问题，或者首付比例过高，或者银行贷款批不下来，或者是贷款批下来，但是利息太高，购房者承受不了。结果，头疼的就是我们啦。很多客户不接我们电话，拖着不去办按揭手续。”据悉，一些本不接受公积金贷款的开发商，因为客户要退房，只能同意他用公积金贷款，“银贷收紧，开发商日子难过了”。
中信银行一位信贷经理告诉记者，2008年货币政策从紧的基调已经确立，以家庭为单位计算套数的规定必然深远影响到楼市交易量。“市场将会延续清淡行情，整体成交量环比将下滑，楼市观望气氛浓厚，一些购房者暂停买房计划。而一些退房的买房人或是因为银行按揭问题，或是首付比例过高，或是银行放贷批不下来，或是嫌利息太高，经济上承受不了。”
房价上涨是关键
在记者的采访过程中，发现大部分开发商认为最近几个月来杭州楼市出现退房现象，很大程度上跟一些楼盘房价上涨过快、超出了购房者承受能力有关。一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，“一些郊区板块，虽然上涨的幅度相对主城区来说缓和很多，但该区块的楼盘以自住性需求为主，很多购房者因房价过高，按揭压力大，只能找各种各样的理由退房。”
相对来说，一些在这轮上涨行情中，房价走势比较平稳的郊县板块，比如临安、富阳等区块的退房率就比较低。“因为这些区块的楼盘性价比较高、总价较低，所以想要买改善型住房的购房者不想因为房贷政策而退房。”
　
专家分析：退房原因主要有四点
专家认为，四种情形造成了目前的退房现象。
第一，也是最重要的一点是人民银行、银监会明确第二套房认定标准最终从紧——以家庭为单位，这使得很多人筹集不到首付款，因为这批人大多是改善型购房人，因此放弃购买意向并不会影响生活。
第二是央行连续加息使得购房者产生了极大的压力。2007年加息6次，有专家认为2008年会加息5次，如果不实施差别性加息，那么贷款压力将使得越来越多的购房人加入“房奴”大军，当人们预感自己不能承受利息之重时，退房便成了唯一选择。
第三是社会投资渠道的多元化分流了投资性购房需求。毕竟房价已经涨了很多年，从经济角度看，没有只涨不跌的市场，投资房地产究竟还能否获利、获利多少，这谁也说不清。有些急于套现的炒房者在房地产成交低迷的情况下，判断后期市场并不乐观，很可能作出退房的极端选择。
第四是工程质量出现问题或出现延期交房的情形，购房人认为楼盘性价比并不匹配因此退房。

退房风波并不是坏事
至于此轮的退房风波会延续多久。一位业内人士指出，除了目前已经出现的一些退房案例，还有不少客户仍处于观望期，看形势再定是不是要退房，估计要依据银行的放贷情况。因此，不排除短期内退房的现象会增多。但另一方面也说明购房者买房更加理性，同时，也杜绝了部分盲目投资和恶性炒房。“理性投资，倡导有效需求。或许，这次的退房风波对楼市而言，不是一件坏事。”