《物权法》民生系列问题之四

外墙面能否做广告 业主拥有决定权

浙江星韬律师事务所◎熊永义律师

对于各种楼宇外墙面琳琅满目的商业广告，相信大家一定不会陌生。大部分居住在楼里的居民和其他业主，可能也觉得这种做广告的行为与自己无关，只要不影响自己的生活质量就行。正是在这种背景下，有的物业服务公司就充当起了外墙“管理者”的身份，与广告主协商墙面使用费并签订合同，之后更将这些使用费收入囊中。最近，终于有业主为了维护自己的权益拿起了法律武器，湖州市某单位发现自己所有的房产外墙被物管公司出租给了广告公司，与物业公司交涉无效后起诉到法院，要求物业公司和广告公司停止侵权并赔偿损失。湖州市中级人民法院经过审理确认了物业公司的侵权行为并判令其停止侵权。该案业主的胜诉是物权法保护公民（包括企业）合法财产权立法宗旨的体现。
根据物权法的基本理论，如没有相反证据，主物的所有者自然拥有附属物的所有权。楼宇的外墙面具有与楼宇不可分割的自然属性，同时根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，外墙墙体水平投影面积的一半应计入公摊面积。因此不论从自然属性还是法律层面，外墙面的所有权应该归属于该楼宇的全体业主。既然全体业主是外墙面的共同所有人，当然有权决定墙面如何使用、收益和处分。关于收益如何分配，《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。物权法这样规定既尊重了民事行为意思自治的原则，又为没有约定的情形作了兜底规定，非常便于操作。但需要注意的是，在建设部制定的商品房买卖合同格式文本中，当事人双方可以就楼宇屋面使用权和外墙使用权进行约定。购房人如果与开发商约定上述使用权属于开发商，则将丧失使用和收益的权利。而针对物业公司擅自与广告商签订外墙面使用合同的行为，我们认为这是对业主权益的一种侵害。业主有权让业委会与物业服务公司进行交涉，要求其停止侵权并将已经收取的费用转交给业主。如果协商不成，还可以通过法律途径解决。

吉先生问：我买卖了一套新房，合同约定的是铝合金窗，交房时却不是铝合金窗，请问该如何处理？
《楼市》：如合同约定清楚为铝合金窗，交房时却不是铝合金窗，则开发商构成违约，违约责任的承担根据双方合同约定处理。如双方未约定这种情况下的违约责任，则购房者可要求开发商按合同约定履行或承担差价。

丁小姐问：我的购房合同上卖方既有开发商也有代理商，如果出现纠纷，我应该找哪一家？
《楼市》：按《民法通则》规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，您在购房中发生纠纷时应向开发商主张权利。

江先生问：我买的商铺，约定层高是3.9米，但交房时发现被管道占去了1米，实际层高只有2.9米，我能要求补偿吗？
《楼市》：开发商未按约定层高交付房屋，应对购房者承担违约责任。在未约定违约责任的情况下，可由双方协商解决，由开发商给你一定补偿。