丈夫出售共有房产未取得妻子书面同意
合同是否有效

【案例背景】
1994年9月8日，原、被告双方签订了《房屋买卖协议》，协议约定：被告将其正在进行房改的房屋转让给原告，总金额为9万元，过户时，被告积极协助原告办理过户手续，直至过户手续办理完毕。协议签订后，原告付清了协议约定的所有房款，被告于签约次日将房屋交付给了原告。1997年8月14日，被告通过房改取得了该房屋的三证，三证注明的房屋性质为私有，被告取得三证后，原告遂要求被告协助办理过户手续，被告要求原告再支付部分房款，经协商，1997年9月19日，原告又支付被告房款2万元，被告收到房款后，仍然没有协助办理过户手续，后原告又多次催促被告协助办理，被告以各种理由推拖。原告无奈之下，于2007年8月4日向法院提起诉讼，要求被告协助办理过户手续。诉讼过程中，法院追加了被告妻子为本案共同被告。2007年12月9日开庭审理，庭审中，被告辩称：该房屋为夫妻共同财产，双方签订协议时，未经其妻子书面同意，因此，该协议无效。被告妻子也辩称：该协议签订时未经其同意，其是1995年才知道的，当时就不同意卖房的，但被告妻子未提供其当时就反对的证据。另通过庭审调查，得知原、被告两家人在签约前就是熟悉的朋友，签约后双方一直有来往，原告至今仍居住在讼争房屋内，房屋的水电费及物业服务费均是以原告名义缴纳，被告与其妻子于1985年5月9日结婚，三证注明的所有权人均为被告。

《楼市》法律顾问 浙江裕丰律师事务所林清城律师点评：
本案所涉房屋系被告婚后所得，应为被告夫妻共同财产，按《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。这里的“同意”，应包括书面同意、口头同意及以行为方式表示的同意。本案中，被告妻子未在《房屋买卖协议》中签字，但从有关事实看，被告及被告妻子的行为使原告有理由相信出售房屋系其夫妻双方共同意思表示。具体从以下几个细节可以反映：第一，被告妻子自认，其1995年就知道房屋买卖的事实，虽然被告妻子说其当时就反对，但未提供证据证明。第二，原告一直居住在讼争房屋，至今已13年，如果被告妻子反对，早就应要求原告腾房，但被告妻子至今也未要求原告腾房。第三，被告已收取原告的房款，且在1997年又收取了2万元，被告妻子说1995年就知道房屋买卖事情，也应知道收取房款的事情，如果当时不同意买卖，就应要求退还原告房款，但至庭审结束前，被告及妻子均没表示要退还房款。另，被告妻子说1995年就不同意买卖，但被告在1997年还在收取原告购房款，被告妻子的说法不符合常理。第四，水电费、物业费一直以原告名义缴纳，如果被告妻子不同意买卖，则早就不应以原告名义缴纳。第五，原、被告两家人签约前后均为熟悉的朋友，且一直有来往，原告1994年9月9日就住进讼争房屋，被告妻子说1995年才知道，同样不符合常理。本案中，原告已支付了合理的价格，且有理由相信出售房屋系被告夫妻双方共同意思表示，原告应为善意第三人，被告妻子不得以不知道或不同意为由对抗。因此，夫妻关系存续期间，被告出售共有房产未取得被告妻子书面同意的，但只要从行为上可以表示出被告妻子是同意的，则合同仍属有效。